Особенности определения ликвидационной стоимости недвижимости

В соответствии с п.8 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.

---

Вам нужна контрольная на заказ срочно в Иркутске ? С Work5 это не проблема.

---

.2015 г. № 298): «8. Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным». В практике оценки для ипотечного кредитования и связанных с ним целей ликвидационная стоимость может требоваться в следующих случаях: - при продаже проблемных предметов ипотеки банками в сокращенные относительно типичных сроков рыночной экспозиции сроки; - при определении на ее основе справедливой стоимости залога; - в этом случае за величину справедливой стоимости залога банк принимает не значение рыночной стоимости залога, а значение ликвидационной стоимости залога . Первый случай очевиден и хорошо известен всем. Как правило, именно этот случай имеется ввиду, когда речь заходит о ликвидационной стоимости предмета ипотеки. Это полностью соответствует практике оценки в развитых оценочных средах - американской и европейской, что нашло свое отражение в соответствующих профессиональных стандартах (USPAP, IVS, Red Book). Актуальность же второго случая, в котором требуется ликвидационная стоимость, стала резко актуальной после начала «практической эксплуатации» МР Ликвидность. Дело в том, что указание в отчете об оценке на то, что ожидаемый срок рыночной экспозиции превышает 180 дней, вызвало резкое неприятие банками - залогодержателями и два естественных и взаимосвязанных вопроса от них: - каким все же является ожидаемый срок рыночной экспозиции для таких объектов? - какое значение стоимости предмета залога следует использовать для определения справедливой стоимости залога в этом случае? В результате, в данном случае использование ликвидационной стоимости становится объективно необходимым в качестве (возможно) компромиссного решения возникшей задачи. Цель настоящей работы – теоретический анализ особенностей определения ликвидационной стоимости недвижимости. Для достижения поставленной целив работе необходимо решить следующие задачи: - изучить понятие ликвидационной стоимости; - рассмотреть факторы, влияющие на ликвидационный коэффициент при определении ликвидационной стоимости; - провести краткий обзор наиболее популярных методик определения ликвидационного коэффициента; - охарактеризовать особенности определения ликвидационной стоимости: нематериальных активов, основных средств и готовой продукции; - проанализировать подходы к определению ликвидационной стоимости в зарубежных странах. Структура работы. Реферат состоит из введения, пяти параграфов, заключения и списка литературы.

Таким образом, обычно ликвидационная стоимость назначается на имущество, которое было изъято вследствие задолженности организации или физического лица. Рыночная цена может значительно отличаться от ликвидационной стоимости. Такое имущество обычно сбывается быстрее и, соответственно, дешевле, потому как должен из средств, за него вырученных, погаситься кредит или долг. Бывает и такое, что ликвидационная стоимость имущества не может покрыть задолженности того или иного физического лица, потому что кредиторы продают все в весьма короткие сроки. Здесь играет роль то, каким образом происходит изъятие имущества. Предприятие, отдавшее имущество, которое можно оценить с выплатой кредита, может рассчитывать на лояльность со стороны банка. В Соединенных Штатах ликвидационная стоимость тоже может быть вынужденной, хотя чаще всего берется упорядоченная, то есть той ценой, что соответствует задолженности. Таким образом, ликвидационная стоимость – это цена за имущество задолжника, которая не соответствует рыночной стоимости. Ее получают за продажу в крайне короткие сроки, которые не отвечают стандартам, положенным для подобных коммерческих операций. В настоящее время существует немалая проблема в связи с различной трактовкой ликвидационной стоимости, потому как в законе есть множество несостыковок, связанных с данным термином. Существует три подхода к переоценке активов предприятия это доходный, сравнительный и затратный. Как правило, используют сравнительный подход, данный подход наиболее полно отображает реальную стоимость оцениваемой недвижимости т.к. он основан на ценах продаж аналогичных объектов на открытом рынке. Но для окончательного решения стоит учитывать все результаты, полученные в рамках всех трех подходов. При расчетах ликвидационной стоимости можно воспользоваться двумя методами: - метод, основанный только на сравнительном подходе. К сожалению, данный подход можно использовать только в той ситуации, если на руках имеется вся информация о сделочных ценах при вынужденных продажах; - косвенный метод основывается в своих расчетах на ликвидационной стоимости объекта на открытом рынке. Используя косвенный метод, нужно определять скидки по факту вынужденности продаж. Обычно для определения характера скидки вынужденной продажи используется экспертный метод, так как объем необходимой информации ограничен. Расчет поправочного коэффициента основан на факторах, которые определяются уровнем снижения рыночной стоимости каждого конкретного вида объекта.

1. Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.). 2. Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.)доп. 3. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.)доп. 4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1) 5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2) 6. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3) 7. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7) 8. Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 N 721 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение ликвидационной стоимости (ФСО N 12)" 9. Захарова Н.Н. Оценка стоимости пред-приятия методом ликвидационной стоимости // Стоимость собственности: оценка и управление. М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2013. - 416 с. 10. Захарова Н.Н.Спорные вопросы трактовки понятия «ликвидационная стоимость» применитель-но к оценке бизнеса // Роль бизнеса в трансформа-ции российского общества. Экономико-прикладные проблемы системного управления: современные тенденции. М.: Московский финансово-промыш-ленный университет «Синергия», 2014. - 272 с. 11. Карпенко В.П., Слуцкий А.А. (2012), Оценка залогов при кредитовании: некоторые проблемы и пути их решения, Деньги и кредит, №1 12. Козырь Ю.В. (2001), Оценка ликвидационной стоимости, Вопросы оценки, №4 13. Методические Рекомендации по определению ликвидности предметов ипотеки» Утверждены решением Совета Национальной Ассоциации Оценочных Компаний Финансовых Рынков», Протокол заседания Совета от 26.07.16 г. 14. Родин А.Ю. (2003), Методика оценки ликвидационной стоимости, Вопросы оценки, № 1. 15. Слуцкий Ал-р А., Слуцкий Анат. А. (2007), Банковские залоги: неочевидные операционные риски, Методический журнал «Банковское кредитование» № 6/2007, Банкир.Ру, 11.12.2007 16. Фоменко А.Н. (2007), Методика оценки ликвидационной стоимости имущества, Имущественные отношения в РФ, №4 (67).