Договор купли-продажи жилого помещения

«Переход к рыночной экономике и свободному рынку, ... создание сектора частной собственности в нач. 90-х гг. XX в. в корне изменили роль и место договоров в правовой системе» , в т. ч. это касается и договора купли-продажи жилых помещений. Жилые помещения являются сложными объектами, в составе которых главенствующее место занимает собственно помещение, назначением которого является удовлетворение жилищных потребностей человека. Раскрывая сущность вопроса об источниках правового регулирования отношений, которые возникают при заключении договора купли-продажи жилья, рассмотрим общую структуру норматив-но-правовых актов, содержащих соответствующие нормы. Важным элементом в структуре правового регулирования является Конституция РФ, закрепляющая право каждого гражданина на жилище (ст. 25). Согласно ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство относится исключительно к компетенции федеральных органов государственной власти. Однако ряд норм гражданского права могут содержатся в актах других отраслей законодательства, которые по Конституции отнесены к совместной компетенции федеральных органов государственной власти и органов государственной власти субъектов РФ. «К их числу относится, напр., жилищное законодательство, содержащее нормы как гражданского, так и административного права» . Следующим важным элементом структуры источников можно назвать ГК РФ, прежде всего, гл. 30, которая является основным источником правового регулирования отношений по купле-продаже в нынешнее время. Согласно ст. 45 ГК РФ договором купли-продажи признается «соглашение сторон, по которому одна сторона (продавец) обязуется пере-дать вещь (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него денежную сумму (цену)» .

Помимо договора купли-продажи жилых помещений, можно выделить договор долевого строительства, договор уступки права требования, а также договор участия в жилищно-строительном кооперативе. Договор долевого строительства предусматривает обязанность застройщика сдать объект долевого строительства, а участника строительства – принять объект и уплатить сумму, оговоренную договором. Застройщиком по договору выступает юридическое или физическое лицо, которое владеет или арендует земельный участок и строит на данном участке многоквартирный дом или другой объект недвижимости. С другой стороны, участником договора может быть «юридическое или физическое лицо, вкладывающее материальные средства в строительство и, тем самым, приобретающее долю в строящемся объекте» . Подрядчик обязан пере-дать доли каждому из заказчиков согласно условиям договора. Этим дан-ный вид договора отличается, напр., от контракта, по которому подрядчик передаёт права собственности заказчику в полном объёме по окончании строительства. Согласно ст. 2 ФЗ от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» к объектам долевого строительства могут относиться только жилые или нежилые помещения, которые предназначены для передачи акционеру после того, как застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию соответствующего объекта.

В европейском континентальном праве одним из важных способов решения жилищной проблемы стала т. н. «жилищная собственность», которая основывается на признании недвижимыми вещами и объектами права собственности квартир, являющимися составными частями юридически неделимых вещей – многоквартирных жилых домов. Жилые помещения из-за особой социальной значимости приобретают особый вещно-правовой режим: не являясь самостоятельными вещами в строгом смысле слова, они признаются недвижимыми вещами, физически и юридически неразрывно связанными с общим имуществом дома (включая земельный участок). Такой тип «жилищной собственности» распространен в Германии, Италии и ряде балканских стран. Другой подход характеризуется признанием долевой собственности на здание в целом и на земельный участок, на котором оно расположено, при одновременном признании за владельцем конкретной квартиры доли в общей собственности и ограниченного вещного права на свою квартиру (Австрия, Швейцария). Правила регистрации сделок и прав на недвижимость и ее правовые последствия неодинаковы в различных регистрационных системах, которые выбирает законодатель в той или иной стране. «По французскому законодательству все сделки об установлении или о перенесении вещных прав на недвижимое имущество должны регистрироваться в официальном реестре у «хранителя ипотек» . Французский законодатель уделяет много внимания предмету купли-продажи, цене товара, ответственности сторон и ряду других дополнительных условий, напр., страхованию товаров, их перевозке и т. д.

Подводя итог вышеизложенному материалу, можно сделать несколько выводов. Ст. 45 ГК РФ признает договором купли-продажи соглашение сторон, по которому одна сторона (продавец) обязана передать вещь (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязан, в свою очередь, принять этот товар и уплатить за него денежную сумму (цену). Осуществление сделок по купле-продаже жилого помещения регулируется достаточно большим количеством нормативных актов, среди которых важное место занимают Гражданский и Жилищный кодексы РФ, а также судебной практикой. Выделение особенностей купли-продажи жилых помещений в отдельную статью Гражданского кодекса (ст. 558) подчеркивает особое отношение законодателя к такого рода сделкам. К элементам договора купли-продажи жилых помещений относят наличие сторон, формы и содержания договора. Помимо договора купли-продажи жилых помещений, выделяются: 1) договор долевого участия; 2) договор уступки права требования и 3) договор участия в жилищно-строительном кооперативе. Согласно гражданскому законодательству, можно выделить следующие существенные условия договора купли-продажи жилого помещения: 1) предмет договора; 2) цена; 3) перечень лиц, которые обладают правами на продаваемое жилое помещение, а также 4) условия заключенного соглашения. Жилое помещение как предмет договора купли-продажи должно быть идентифицировано. Существенным условием договора продажи жилья является цена продаваемого имущества. Она должна быть строго индивидуальна для конкретного вида жилых помещений. В европейском континентальном праве одним из важных способов решения жилищной проблемы стала т. н. «жилищная собственность», которая основывается на признании недвижимыми вещами и объектами права собственности квартир, являющимися составными частями юридически неделимых вещей – многоквартирных жилых домов (Германия, Италия, Балканы). Другой подход характеризуется признанием долевой собственности на здание в целом и на земельный участок, на котором оно расположено, при одновременном признании за владельцем конкретной квартиры доли в общей собственности и ограниченного вещного права на свою квартиру (Австрия, Швейцария). Французский законодатель уделяет много внимания предмету купли-продажи, цене товара, ответственности сторон и ряду других дополнительных условий, напр., страхованию товаров, их перевозке и т. д. Уклонение сторон договора купли-продажи жилых помещений от подписания акта приема-передачи приравнивается к уклонению от надлежащего исполнения обязательств по договору. Необходимо отличать процедуру признания сделки купли-продажи недействительной от процедуры по ее расторжению; это два разных основания прекращения договорных обязательств. В заключение хотелось бы отметить, что все поставленные в начале цели и задачи исследования были выполнены. Были определены источники правового регулирования института купли-продажи жилых помещений, дана характеристика элементам такого договора, определены виды договоров купли-продажи недвижимого имущества в целом, а также особенности купли-продажи жилья, рассмотрены риски и преимущества данного вида договора, проведен анализ заключения, изменения и расторжения подобных договоров в российском и зарубежном законодательстве. Полученные в результате исследования данные, а также сделанные на их основе рекомендации по улучшению проблем правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений будут полезны для ученых-юристов, а также для лиц, правомочных совершенствовать гражданское и жилищное законодательство.

Нормативные правовые акты 1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru №0001202210060013 (дата обращения 22.02.2024). 2. Гражданский кодекс РФ (ч. I) от 26 ноября 2001г. №146-ФЗ (в ред. от 24 июля 2023г.) //СЗ РФ. 2001. №49. Ст. 4552. 3. Гражданский кодекс РФ (ч. II) от 26 января 1996г. №15-ФЗ (в ред. от 24 июля 2023г.) //СЗ РФ. 1996. №5. Ст. 410. 4. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004г. №188-ФЗ (в ред. от 14 февраля 2024г.) // СЗ РФ. 2005 №1. Ч. I. Ст. 14. 5. Закон РФ от 4 июля 1991г. № 1541 - I «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в ред. от 11.06.2021г.) //Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959. 6. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. №136-ФЗ (в ред. от 14 февраля 2024г.) // СЗ РФ 2001. №44. Ст. 4147. 7. ФЗ от 13 июля 2015г. №218-ФЗ (в ред. от 14 февраля 2024г.) «О государственной регистрации недвижимости» // СЗ РФ. 2015. №29 (ч. I), Ст. 4344. 8. ФЗ от 30 декабря 2004г. «Об участии в долевом строительстве много-квартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (в ред. от 14 февраля 2024г.) // СЗ РФ, 2005. №1. Ч. 1. Ст. 40. Судебная практика: 1. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №4 (2020) «Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020г.). URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/400011008/ (дата обращения 21.02.2024). 2. «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015). URL: https://files.sudrf.ru/783/user/obzor_ot_25.11.2015.PDF (дата обращения 24.02.2024). 3. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/12005244/ (дата обращения 24.02.2024). Литература: 1. Аванов А.Э. Рекомендации по совершенствованию правовых аспектов купли-продажи объектов недвижимости /А.Э. Аванов // Журнал «Юридическая наука». 2023. №10. С. 75-80. 2. Бауэр Д.В. Предмет договора уступки права требования: проблемы правоприменительной практики и перспективы их решения / Д.В. Бауэр // Юридическая наука. 2022. №7. С. 4-7. 3. Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник. В 2 т. Т. 1: Общая часть / под ред. А.С. Комарова. М.: Статут, 2019. 560 с. 4. Гражданское право: учебник: в 4 т. Т. 1. / под ред. проф. Суханова E.А. М.: Статут, 2023. 330 с. 5. Грибачева И.С. Зарубежный опыт правового регулирования отношений по купле-продаже / И.С. Грибачева. // Молодой ученый. 2021. № 48 (390). С. 219-222. 6. Земсков В.Д. Жилое помещение как объект права собственности / В.Д. Земсков // Вестник магистратуры. 2022. № 5-3 (128). С. 64-65. 7. Исламова А.Р. Правовые особенности заключения, изменения и расторжения договора купли-продажи жилых помещений / А.Р. Исламова, Е.В. Ахтямова // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2023. № 9-2 (84). С. 105-108. 8. Колиева А.Э. Понятие и содержание договора долевого строительства и его правовая характеристика / А.Э. Колиева, Г.Г. Хачиев. // Правоприменение. 2022. Т. 6. №3. С. 252-261. 9. Крашенинников П.В. Жилищное право. / П.В. Крашенинников. М.: Ста-тут, 2020. 260 с. 10. Кузьмин А.В. Нормативные правовые акты как источники договорного права: федеральный уровень / А.В. Кузьмин // Журнал правовых и экономических исследований. 2022. № 4. С. 114-120. 11. Лычагин В.И. Особенности расторжения договора купли-продажи не-движимости / В.И. Лычагин. // Молодой ученый. 2021. № 48 (390). С. 277-279. 12. Махова У.А. Актуальные проблемы договора купли-продажи жилого помещения в РФ / У.А. Махова // Молодой ученый. 2023. №12 (459). С. 95-97. 13. Минеев В.А. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения, в жилое: проблемы реализации / В.А. Минеев // Символ науки: международный научный журнал. 2022. № 5 (1). С. 39-40. 14. Рыжов Р.О. К вопросу о последствиях расторжения договора / Р.О. Рыжов // Вопросы российского и международного права. 2021. Том 11. № 9А. С. 69-76. 15. Скворцова Т.А. Предмет договора купли-продажи недвижимости / Т.А. Скворцова, И.С. Болгарина. // Оригинальные исследования. 2022. Т. 12. №10. С. 115-121. 16. Смирнова С.К. Риски при заключении договора купли продажи жило-го помещения и способы их минимизации / С.К. Смирнова // Правовой альманах. 2021. № 7. С. 28-33. 17. Суханов Е.А. Недвижимость в системе объектов гражданских прав / Е.А. Суханов // Журнал российского права. 2021. Т. 25. № 1. С. 16-22. 18. Турицын Д.А. Место договорного права в российском гражданском законодательстве / Д.А. Турицын. // Legal Concept. 2020. Т. 19. № 1. С. 108-111. 19. Чуйков Р.Ю. Особенности содержания договора купли-продажи не-движимости / Р.Ю. Чуйков // Молодой ученый. 2018. №47 (233). С. 162-164.