Оценка стоимости недвижимости

Недвижимость является основой национального и мирового богатства и по оценке экспертов составляет половину стоимости всей собственности на Земле. Собственность на недвижимость выступает фундаментальной основой правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования и связывает огромные финансовые ресурсы. Оценка стоимости объектов недвижимости для различных целей является неотъемлемой частью рынка недвижимости. Практика оценки объектов недвижимости в РФ показала, что западные методики ее оценки требуют адаптации. В связи с этим особое значение приобретает развитие теории и методов оценки стоимости недвижимости в России, которые обеспечивали бы интересы собственников, инвесторов и государства.

---

Писать курсовые на заказ тоже работа . Узнай подробнее на Work5.

---

. Вместе с тем, теория и практика оценки стоимости объектов недвижимости является сравнительно новой областью деятельности для России, возникшей с развитием и становлением рыночных отношений и рынка недвижимости в частности. В этой связи, оценка различных видов стоимости недвижимости с одной стороны, актуальна и необходима для дальнейшего развития рыночных отношений, а с другой – порождает необходимость разработки методологических и методических основ, а также практических навыков оценки в т.ч. и нерыночных стоимостей недвижимости. Целью дипломной работы является оценка стоимости недвижимости. В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи: - рассмотреть теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости; - рассмотреть правовые аспекты оценки стоимости недвижимости; - определить рыночную стоимость объекта недвижимости в рамках затратного, рыночного и доходного подходов. Объект исследования – объект недвижимости. Предмет исследования – рыночная стомость недвижимости. Основой дипломной работы является экономическая теория, в частности, разделы макро- и микроэкономики, применительно к рынку недвижимости. В процессе исследования использовались: логический, системный и сравнительный методы анализа; приемы абстрагирования, классифицирования, сравнения; экономико-математическое моделирование, методы финансовой математики и математической статистики; синтез полученных результатов; исследование трудов отечественных и зарубежных авторов по соответствующей тематике. Методологической основой диссертационного исследования является системный подход к изучению процесса оценки недвижимости в условиях рыночной экономики. Теоретической основой диссертации послужили: труды ведущих экономистов в области оценочной деятельности; законодательные акты и нормативные документы по вопросам государственного регулирования оценочной деятельности в РФ; Налоговый кодекс РФ; нормативные документы Правительства РФ, Президента РФ, Минфина РФ. Информационной базой исследования послужили справочные материалы Госкомстата России, данные периодической печати.

Рынок недвижимости по своей природе отличается от тех рынков, которые в экономической науке принято называть совершенными. Из всего сказанного можно сделать основной вывод, что рынок недвижимости является менее совершенным по сравнению с другими секторами рыночной экономики и ценообразование на данном рынке требует учета его особенностей. Максимально возможная экономическая эффективность управления объектом недвижимости является целью любого рационального хозяйствующего субъекта, однако она достигается только при таком варианте использования объекта, который является вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования данного объекта, отобранным по критериям физической возможности, экономической оправданности, правомочности и финансовой осуществимости. При анализе наиболее эффективного использования объекта рассматривается доходность объекта при сложившемся использовании, а затем при всех реально осуществимых альтернативных способах, и после сравнения полученных результатов выбирает наиболее выгодный. А на базе выбранного использования и рассчитывается рыночная стоимость объекта по доходному подходу. Это дает возможность продавцу получить максимальную цену за продаваемый объект, а покупателю (инвестору) - определить верхнюю планку цены и не переплатить. Однако, как показывает практика, далеко не все объекты используются собственниками в соответствии с их наиболее эффективным использованием. Это обусловлено несколькими факторами: 1. Социальный фактор. 2. Фактор нерационально хозяйствующего собственника. 3. Субъективный фактор. 4. Юридический фактор. В ходе выполнения дипломной работы была оценена стоимость недвижимости. Объект оценки расположен в Центральном административном округе г. Москвы, ул. Большая Полянка. Здание находится на земельном участке, на который отсутствует договор на право аренды. Здание имеет 4 надземных этажа и 1 подземный, который можно отнести к цокольному, поскольку имеет естественное освещение. Планировка помещений подвала выполнена с разделением здания вдоль длинной стороны на 2 равные части. На основании изложенного рыночному методу (методу сравнения) и доходному подходу придается больший вес в сравнении с затратным подходом. Затратный подход также оказывает влияние на окончательный рыночной стоимости, поскольку часто определяет выбор инвестиционного поведения потенциального инвестора. Полагается, что затратному подходу следует придать меньший вес. При выборе окончательного значения рыночной стоимости оцениваемого имущества для каждого значения стоимости, определенной различными подходами принимается весовой коэффициент: - для доходного подхода – 0,4, - для сравнительного подхода – 0,4, - для затратного метода – 0,2. Таким образом, окончательное значение рыночной стоимости объекта оценки составляет, включая НДС: 681 090* 0,4+853 907* 0,4+ 407 072* 0,2 = 695 413 долл. США. или с округлением 700 000 (семьсот тысяч) долл. США. Эта сумма соответствует российскому эквиваленту по курсу ЦБ рубля к американскому доллару на дату оценки 20 306 069 рублей или с округлением 20 300 000 (двадцать миллионов триста тысяч) рублей. Оцениваемое здание имеет подвал. Предлагается перевести данное помещение в разряд офисного. Действующее трудовое и санитарно-эпидемиологическое законодательство обязывает работодателя обеспечивать своих работников специальной одеждой и другими средствами индивидуальной защиты. В ходе работы также рассмотрены средства индивидуальной защиты, их назначение классификация.

1. Конституция Российской Федерации 12 декабря 1993 г. 2. ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 22.08.2004) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 3. ГОСТ 12.4.011-89 "Система стандартов безопасности труда. Средства защиты работающих. Общие требования и классификация". 4. Методические указания по бухгалтерскому учету специального инструмента, специальных приспособлений, специального оборудования и специальной одежды, утв. Приказом Минфина России от 26.12.2002 N 135н. 5. ГОСТ 12.4.011-89 "Система стандартов безопасности труда. Средства защиты работающих. Общие требования и классификация". 6. Абалкин И.И. др. Развитие рынка недвижимости и оценка стоимости земли. /Абанкин И., Высоковский А., Трутнев Э. // Вопросы экономики. 2011. № 10. С. 90-100. 7. Американская школа управления. Бизнес-план, или как повысить доходность вашего предприятия. М.: СО "Анкил", 2011. - 32 с. 8. Артеменков И.Л. Особенности учета и оценки недвижимости и других основных средств предприятий в соответствии с новыми требованиями МСФО / И.Л. Артеменков, А.И. Артеменков // Вопросы оценки. 2012. - № 2. - С. 15-23. 9. Бабаева П.В. Субъекты рыночной экономики: Малый бизнес России 2012, № 1, с. 15-18. 10. Бабун Р.В. Имущественные отношения в городах и проблемы муниципального управления на современном этапе // Имущественныеотношения. 2012. - №1 (64). - С.35-38. 11. Балабанов И.Т. «Экономика недвижимости». СПб: Питер, 2012. - 208 е.: 12. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистка, 2011.-189 с. 13. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. М.: Финансы и статистика, 2010. -188 с. 14. Беляев Ю.А. Энциклопедия начинающего предпринимателя: (Частный взгляд на предпринимателя и его окружающую среду). М.: Росс, ун-т др. народов, 2012. - 158 с. 15. Бизнес-универсал: Универсальный рекламно-информационный справочник предпринимателя. М.: Информационное агентство "NORMA", 2010. 432 с. 16. Бирман Гарольд, Шмидт Саймур. Экономический анализ инвестиционных проектов / Перевод с английского под редакцией Л.П. Белых. М.: Банки и биржи: Издательское объединение "ЮНИТИ", 2010. - 631 с. 17. Бирман Л.А. Управленческие решения: Учеб. пособие. М.: Дело, 2012. -208с. 18. Блинов А. Государственная политика малого предпринимательства в странах с развитой рыночной экономикой // Маркетинг. 2010. № 3. С. 113-120. 19. Борисович З.А. и др. Большие проблемы малого предпринимательства: К итогам реализации совместного итало-швейцарско-российского проекта / Борисович З.А., Прохоров В.А., Безносиков В.Н. // Малый бизнес России. -2012, № 2, с. 4-8.т 20. Бузова И.А., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Коммерческая оценка инвестиций/под ред. Есипова В.Е.- СПб.: Питер, 2010. 21. Винтер-Петерсен Стин Оценка эффективности инвестиций в объекты недвижимого имущества // Вопросы оценки. 2011. - № 1. - С.54-59. 22. Водашок С.А. Расчет ставки капитализации кумулятивным методом. Обоснование премии за инвестиционный менеджмент / С.А. Воданюк, Я. А. Минаев // Вопросы оценки. 2012. - № 2. - С.33-39. 23. Воронцова Г.В. Методические и организационные основы управления предпринимательскими рисками // Вопросы оценки. 2011. -№ 1.-С.35-38. 24. Грибовский С.В. Еще раз о ставках капитализации и дисконтирования // Вопросы оценки. 2012. - № 3. - С. 14-19. 25. Демшин В.В. Практические аспекты расчета ставки дисконта (метод кумулятивного построения) в процессе оценки бизнеса // Вопросы оценки. 2010. - № 2. - С.34-37. 26. Егерев И.А. Факторы управления стоимостью: выявление и анализ // Вопросы оценки. 2010. - № 3. - С.39-48. 27. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. - СПб.: Изд-во Питер, 2011.. 28. Зимин B.C. Комментарии к Федеральным стандартам оценки (ФСО 1, ФСО 2, ФСО 3) //Московский оценщик. 2012. - № 2 (51). - С.2-13. 29. Зимин B.C. Прогнозирование и анализ точности метода дисконтированных денежных потоков. Ретроспективное обозрение ранее выполненных отчетов об оценке / B.C. Зимин, В.Н. Тришин // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. - № 7. -С.27-35. 30. Иванов В.В. О возможном подходе к оценке величины ставки дисконтирования // Вопросы оценки. 2011. - № 1. — С.31-34. 31. Кацман В.Е. Математические модели расчета денежных потоков в оценочной деятельности. // Система бизнеса: выпуск 1. М.: Маркет ДС, 2011. - С.416-421. - ( Ученые записки МФПА). 32. Клейнер Г. Кто выигрывает на рынке? // Экономика и жизнь. 2012.-№12. -С.4. 33. Клоков В.И. Система контроля и управления стоимостью, основанная на доходности инвестиционного потока / В.И. Клоков, А.Н. Рассказова // Финансовый менеджмент.- 2012. № 6. - С. 3-23 34. Коростелев С.П. Закрытые паевые инвестиционные фонды новый инструмент управления недвижимостью // Недвижимость: экономика, управление. -2010. - № 11-12.-С. 112-117. 35. Косорукова И.В. Управление стоимостью бизнеса и его конкурентоспособность // Современная конкуренция. 2010. - № 2. -С. 81-92. 36. Куколева Е. Безрисковая ставка: возможные инструменты расчета в российских условиях / Е. Куколева, М.Захарова // Вопросы оценки. — 2012. -№2.-С.2-10. 37. Лебедев В.В. Особенности рыночной оценки городских земель // Имущественные отношения. 2009. - № 2 (65). — С.63-68. 38. Лейфер Л. А. Доходный подход при оценке недвижимости. Типизация моделей прогнозируемых денежных потоков // Вопросы оценки. -2010.-№ 3-С. 13-19. 39. Лейфер Л.А. Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда // Вопросы оценки. 2010. - № 2 - С.41-45. 40. Львов Д.С. К вопросу об оценке земельных активов города Москвы и оценке эффективности их использования / Д.С. Львов, О.Е. Медведева // Вопросы оценки. 2010. - № 1 - С.38-44. 41. Мамаджанов X. В конфликте интересов прав собственника // Экономика и жизнь. 2011. - № 33. - С.21. 42. Маренков Ф. Концепция управления стоимостью предприятия / Ф. Маренков, В.Демшин // Управление компанией. 2011. - № 4. - С.62-65. 43. Морина Н.А. Справедливая оценка стоимости основных средств при переходе на Международные стандарты финансовой отчетности // Имущественные отношения. 2012. - № 2 (65). - С.69-74. 44. Рассказов С.В. Стоимостные методы оценки эффективности менеджмента компании / С.В. Рассказов, А.Н. Рассказова // Финансовый менеджмент. 2012. - № 3. - С.71-81. 45. Рассказова А.Н. Финансовые аспекты корпоративного управления. Расчет добавленной стоимости собственного капитала. // Финансовый менеджмент. 2012. - № 5. - С.11-36. 46. Терехова В.В. Взаимосвязь оценки бизнеса и недвижимости при принятии инвестиционных решений.// Управление предприятием в условиях рыночной экономики. Сборник научных статей. - Издательство "МиФ", Санкт-Петербург, 2000, С.180-185. 47. Терехова В.В. Определение стоимости недвижимости в инвестиционном процессе.// Научная сессия профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР 2001 года. Март-апрель 2002 года. Факультет коммерции и маркетинга: Сборник докладов/ Под ред. И.Д. Афанасенко. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2012, С.109-110. 48. Терехова В.В. Оценочная деятельность в РФ: основные направления деятельности оценщиков, проблемы и перспективы.// Юбилейный сборник научных трудов, посвященный 100-летию со дня рождения заслуженного деятеля науки РФ, доктора экономических наук, прфессора А.М. Александрова (1899 - 1978). - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2012, С. 111-117. 49. Терехова В.В. Эвристические системы оценки недвижимости.// Научная сессия профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР 1999 года. Факультет коммерции. Март-апрель 2000 года: Сборник докладов. - СПб.: Изд- во СПбГУЭФ, 2010, С. 94-95.