Таким образом, можно сформулировать собственное определение: рынок недвижимости представляет собой сферу обращения специфического капиталоемкого товара, которая находит отражение в нетрадиционной для простого товарного рынка системе экономических отношений между его субъектами.
Событие приобретает международный статус: впервые он проходит не на территории России. Его принимает Турция. По просьбе руководства Российской гильдии риелторов аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» подготовил обзор рынка жилья в России к этому форуму.
Индекс стоимости столичного жилья вырос с $4979 за квадратный метр в декабре 2011 года до $5279 за метр в декабре 2012 года. Впрочем, сразу же следует отметить, что прирост цен в 2012 году не был последовательным. Цены на квартиры в Москве даже немного превысили отметку конца этого года уже к концу апреля – началу мая, однако нестабильность на финансовых рынках и резкий скачок курса доллара вызваликоррекцию цен вниз. К середине лета индекс стоимости жилья вернулся на уровень начала года, но за второе полугодие вновь постепенно подрос до весеннего уровня. Таким образом, 2012 год наглядно продемонстрировал тезисы, сформулированные аналитическим центром IRN.RU в конце 2011 года в последней части статьи «Будет ли недвижимость тихой гаванью?»:
1.В ближайшие годы средний уровень цен на жилье будет оставаться примерно таким же, как сейчас, но это не означает, что цены будут все время стоять на месте.
2.В¬ отдельные периоды возможен как некоторый прирост цен, так и их «просадка», но такие периоды не будут продолжительными.
3.На рынке будет повышенная волатильность – частая смена трендов, поэтому некоторый прирост цен или их снижение, скорее всего, будет сменяться обратным движением с той же амплитудой.
По сути, эти тезисы будут оставаться актуальными и далее, пока в макроэкономике не произойдут те или иные структурные изменения.
Главный фактор ближайших лет – макроэкономика
Судя по всему, сейчас на рынке недвижимости вполне может установиться умеренный восходящий тренд, но он вряд ли окажется продолжительным. Очередное макроэкономическое обострение может быстро положить ему конец, как уже было в мае-июне уходящего 2012 года. Даже вполне понятна возможная причина очередного обострения – проблема «фискального обрыва» в США и очередное превышение лимита госдолга Америки. Это вполне может вызвать новые резкие перепады на финансовых рынках в самое ближайшее время, а также существенные скачки курсов валют, что не замедлит сказаться и на рынке недвижимости.
Если предстоящие макроэкономические перипетии окажутся незначительными,¬ то рынок недвижимости от них только выиграет – деньги потекут сюда и активность покупателей только возрастет. Если же сложности примут более значительный размах, то и квадратный метр вполне может испытать очередную коррекцию. По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», на апокалипсис не стоит рассчитывать и в дальнейшем - по крайней мере, на рынке недвижимости. А вот второй волны кризиса исключать нельзя. Только на 2008 г. она похожа не будет.
Макроэкономический фон, который в последние годы определяет погоду на рынке недвижимости, в 2012 г. к лучшему не изменился. Мировая экономика по-прежнему больна и не подает надежд на выздоровление, несмотря на регулярные денежные вливания - в виде новых раундов программы количественного смягчения в США, бесконечных кредитов стоящим на грани банкротства странам Южной Европы и т.д. и т.п.
В настоящее время рынок недвижимости России находится под влиянием двух противоборствующих групп факторов. С одной стороны, макроэкономический негатив, падение доходов населения и, соответственно, платежеспособного спроса на фоне удорожания ипотеки и возможного роста объема предложения должны тянуть стоимость метра вниз. С другой – инфляция и увеличение объема денежной массы должны способствовать росту цен на недвижимость как на реальный актив. Более того, по мнению аналитического¬ центра IRN.RU, «вес» этих противоборствующих факторов будет примерно равным. Дело в том, что власти обычно «допечатывают» столько денег, сколько необходимо для затыкания очередной дыры.
А значит, в ближайшие годы на рынке недвижимости не будет наблюдаться ни продолжительного устойчивого роста цены квадратного метра, ни его обвального падения. Стоимость недвижимости независимо от сегмента или региона будет «плавать» в некотором характерном диапазоне цен, возрастая в периоды улучшения ситуации и активизации рынка, и корректироваться вниз в периоды очередной волны кризиса или нового макроэкономического или политического обострения.
Если рассматривать цены на квартиры в Москве по индексу IRN.RU, то этот диапазон составляет примерно $4000-6000 за квадратный метр. Именно так цены на жилье в Москве и ведут себя уже последние шесть лет – «плавают» в указанном диапазоне.
Пока не произойдут существенные структурные перемены в экономике, с наибольшей вероятностью, стоимость квадратного метра либо будет топтаться на месте, то есть оставаться прежней, либо умеренно подрастать на уровне инфляции – процентов на 10 в год.
Но это не означает, что ценовые тенденции будут полностью идентичны во всех сегментах или на всех локальных рынках. Больше шансов подорожать будет у качественных объектов на рынках, где есть стабильный спрос, а предложение ограничено. Прежде всего, это новостройки Москвы и вообще хорошее жилье в столице и других крупных городах России, с оптимальным соотношением цены и качества.
Наступивший 2013 год обещает стать весьма насыщенным для рынка недвижимости.
Тюнен также отметил, что даже если вкладывать труд и капитал в развитие земельного участка последовательно, это не приведет к приросту продукции аграрного сектора, и земельная рента может быть в случае одинакового расположения земельных участков от цента и равности по плодородию почв. Модель изолированного государства, «Модель Тюнена», выявленная Тюненом, предполагает существование области изолирования одинаковых по плодородию почв, в центре которой расположен город, являющийся единственным синтезатором спроса на продукцию аграрного сектора. Оптимальность размещения сельскохозяйственных отраслей представляется с помощью концентрических колец, расположенных в форме убывания интенсивности.
Институт рынка земельных участков в настоящее время предполагает повышение эффективности землепользования, получение дополнительного дохода с помощью сдачи земельных участков в аренду.
Отсутствие у собственников недвижимости прав собственности на землю, а значит и отсутствие надежных правовых гарантий на недвижимость, становится причиной фрагментарности рынка недвижимости, высокой степени его региональной локализации. Недостаточное предложение участков под застройку предопределяется преимущественно административными методами их распределения, трудностью легального оборота земельных участков. Нормы Земельного кодекса РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не используются в полной мере в рыночных механизмах оборота земель.
Это не может не препятствовать выбору оптимального варианта землепользования, позволяющего гармонизировать интересы основных участников земельных отношений.
80 страниц
91% уникальность
2013 год
117 просмотров
