Оптимальным выходом из создавшегося сложного положения в жилищной сфере является привлечение частных инвестиций в строительство с возможностью их окупаемости в определенное время. Использование только государственного и муниципального жилищно-го фонда не решит проблему обеспечения жильем нуждающихся в улучшении жилищных условий, поэтому к жилищному фонду социального использования относятся как государственные и муниципальные, так и частные жилые помещения, предназначенные для сдачи внаем по договорам найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Под договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования понимается соглашение, по которому одна сторона (наймодатель), обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю), жилое помещение, относящееся к социальному жилищному фонду, на условиях временного возвратного платного использования в целях проживания в нем.
Предмет договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования состоит из двух элементов:
- юридических и фактических действий по передаче во временное владение и пользование объекта;
- объекта - жилого дома или квартиры, отвечающим следующим признакам:
a) жилое помещение входит в состав жилищного фонда социального использования;
б) является наемным домом или входит в его состав;
в) принадлежит одному лицу на вещном праве;
г) отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям на территории Российской Федерации в целом (объект недвижимости, изолированность, пригодность для постоянного проживания и т.п.).
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет.
Социальная направленность договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не делает данный договор разновидностью договора социально-го найма. В качестве существенного отличия следует указать право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 91.10 ЖК РФ "при наличии у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - на территории того же субъекта Российской Федерации), предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления".
Если учитывать не только социальную, но и коммерческую составляющую замысла законодателя, можно предположить, что договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования является отдельным самостоятельным видом договора в системе наемных отношений и по своей юридической природе более схож с договором найма жилого помещения (договором, который в литературе часто называют коммерческим наймом).
Сходство можно отметить в следующем:
1) предоставляемые жилые помещения относятся не только к государственному и муниципальному, но и к частному жилищным фондам (п. 3 ст. 19 ЖК РФ);
2) срочность заключаемого договора (до 5 лет - для договора найма, 1 - 10 - для договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования);
3) преимущественное право заключения договора на новый срок (в случае договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если наниматель не изменил свой статус. При изменении статуса заключение договора на новый срок также возможно, но на один год и при отсутствии очереди);
4) государственная регистрация обременения права;
5) жилое помещение не подлежит приватизации в случае, если оно предоставлено из государственного или муниципального жилищного фонда;
6) возмездность. Данное сходство с договором найма, правда, предполагает значительные различия в формировании платы за наем. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования согласно ч. 1 ст. 154 и ч. 2 ст. 156.1 ЖК РФ включает:
возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;
расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения;
расходы, связанные с капитальным ремонтом наемного дома;
иные расходы, предусмотренные порядком установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений, установленным Правительством РФ [84];
плату за коммунальные услуги;
7) отсутствует право на обмен жилого помещения;
8) расторжение договора по инициативе нанимателя с согласия проживающих лиц с уведомлением за три месяца до расторжения;
9) в случае утраты жилого помещения договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования расторгается без предоставления иного жилого помещения.
Заинтересованность частного сектора в передаче жилых помещений в пользование по фиксированным тарифам во многих странах "подогревается" государством предоставлением налоговых льгот, государственных субсидий, установлением специальных цен на земельные участки под строительство жилья, государственными займами под низкий процент; кросс-субсидированием (заключением договора застройщика с местными органами власти об определенной доле построенных жилых помещений под некоммерческое арендное жилье. Часть затрат застройщик покрывает за счет продажи коммерческого жилья, часть - снижением налогового бремени и др.).
Таким образом, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования вполне приемлем как один из способов решения жилищной проблемы в Российской Федерации при условии дальнейшего совершенствования законодательства, разработки комплекса мероприятий, направленных на развитие заинтересованности частных инвесторов и собственников жилых помещений в предоставлении их по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
52 страниц
79% уникальность
2019 год
80 просмотров
