Договор аренды нежилых помещений

В настоящее время рост национальной экономики позволил участникам рынка увеличить оборот нежилых помещений. Наиболее распространенным гражданско-правовым явлением является аренда нежилых помещений. Поэтому ввиду высокой степени инвестиционной привлекательности таких объектов нормы законодательства должны позволять хозяйствующим субъектам беспрепятственно осуществлять свою деятельность. Актуальность настоящего исследования состоит в том, что договор аренды нежилого помещения играет существенную роль в вопросах реализации субъектами права предпринимательской деятельности. Однако, в действующем законодательстве аренда нежилого помещения не выделена как самостоятельный вид аренды, о чем свидетельствует глава 34 Гражданского кодекса РФ регламентирующая такие виды аренды, как аренда зданий и сооружений, предприятий и финансовая аренда (лизинг). Глава 35 Гражданского кодекса РФ регулирует наем жилого помещения, но отсутствуют механизмы регулирования аренды нежилого помещения. Отсутствие легального определения «нежилого помещения» приводит к неутихающим дискуссиям, как в правоприменительной практике, так и в теории гражданского права. Споры возникают в отношении как самого признания за нежилыми помещениями статуса объекта гражданских прав, их соотношения со зданиями (сооружениями), в которых они расположены, так и правомочий собственников прилегающих помещений и прав на земельный участок, на котором расположено соответствующее здание (сооружение). Таким образом, как видно из изложенного, договор аренды нежилых помещений обладает важным значением, в силу чего вопрос изучения особенностей данного института представляется интересным и требующим внимания.

---

Даже если требуется заказать ответы на экзаменационные билеты в Перми , наш сервис поможет вам.

---

. Объектом курсовой работы выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением сторонами договора аренды нежилых помещений. Предметом исследования являются Конституция РФ, нормативно-правовые акты, составляющие действующее законодательство нашего государства, а также научные труды ученых, регулирующих общественные отношения, составляющий объект данной работы. Цель настоящей работы состоит в установлении особенностей института договора аренды нежилых помещений на основе его комплексного исследования. Поставленная цель предопределила необходимость решения следующих задач: 1. Рассмотреть понятие договора аренды нежилых помещений; 2. Исследовать элементы договора аренды нежилых помещений; 3. Охарактеризовать особенности заключения и изменения договора аренды нежилых помещений; 4. Проанализировать права и обязанности сторон договора; 5. Изучить проблемы формы договора аренды нежилого помещения и его заключения; 6. Выявить проблемы государственной регистрации договора аренды нежилых помещений. Степень изученности темы: за последние годы XXI вв. отмечается тенденция по изучению института арендных отношений, возникающих по поводу аренды нежилого помещения, в частности по причине развития предпринимательской деятельности. При этом большое внимание исследователи уделяют вопросам определения термина «договор аренды нежилого помещения», порядку его заключения, внесению в него изменений, особенностей государственной регистрации и возникающим при его оформлении проблемам. Об этом свидетельствует большое количество научных трудов, посвященных вопросам данного института, а также вопросам совершенствования законодательства с целью регламентации данного вида договора. Теоретическая значимость проведенного исследования состоит в том, что в нем проведен анализ общественных отношений, возникающих в связи с тем, что субъекты права заключают договор аренды нежилых помещений, который может быть использован в ходе дальнейшего изучения данного института. Практическая значимость работы состоит в обобщении положений законодательства и научных трудов ученых-правоведов, в результате, которого сформулированы выводы по данному исследованию и предложены некоторые рекомендации по совершенствованию рассмотренного института. Нормативную базу исследования составили положения Конституции РФ, а также федеральных законов и иных нормативно-правовых актов РФ, составляющих действующее гражданское законодательство нашего государства. Теоретической базой исследования выступили труды отечественных правоведов, таких как Айвазян С.А., Андреев Ю.Н., Белов В.А., Вавилин Е.В., Вронская М. В., Гришаев С. П., Китаева А. В. и др. Эмпирическую базу исследования составили разъяснения Пленума Верховного суда РФ, а также материалы опубликованной судебной практики. Особенность данной курсовой работы состоит в том, что в ней проведен не только теоретический анализ возникающих между арендодателем и арендатором общественных отношений, но также исследованы и практические аспекты заключения договора. Кроме того, в работе рассмотрены конкретные проблемы, возникающие у сторон договора аренды нежилых помещений на этапе его заключения и государственной регистрации с учетом анализа материалов судебной практики. Вместе с этим в работе предлагаются и пути решения выявленных проблем. При проведении настоящего исследования были использованы такие методы как: общенаучные, среди которых – системный анализ, сравнение, индукция и дедукция. В качестве специальных методов исследования в данной работе был использован метод сравнительного правоведения, формально-юридический метод. В связи с поставленными целью и задачами была определена и структура выпускной квалификационной работы. Так, настоящее исследование состоит из следующих элементов: 1. Введение настоящего исследования, которое раскрывает в себе актуальность работы, ее объект и предмет, а также цели и задачи, решение которых необходимо для достижения цели; 2. Основная часть, включающая в себя три главы, которые объединяют в себе шесть параграфов. Содержание данных глав решает поставленные задачи. 3. Заключение, где содержатся выводы, предложения по усовершенствованию законодательства и результаты работы; 4. Список использованных источников, куда вошли нормативно-правовые акты, составляющие действующее законодательство нашего государства, научные работы исследователей, а также материалы опубликованной судебной практики.

Подводя итог настоящей работы, с учетом анализа положений нормативных актов, составляющих действующее законодательство нашего государства, а также материалов судебной практики и трудов различных ученых, можно сделать следующие выводы: В настоящее время с развитием рыночной экономики договор аренды нежилых помещений имеет большую популярность. Следует учитывать, что договор аренды предполагает применение общих норм о порядке совершения сделок и заключения договоров, о которых говорится в главах 9, 27, 28 Гражданского кодекса РФ. Также стоит отдельно выделить 34 главу ГК РФ, которая является основой законодательного регулирования арендных правоотношений. В ходе настоящего исследования было установлено, что на законодательном уровне отсутствует не только определение договора аренды нежилого помещения, но и специальные нормы ГК РФ, которые бы регламентировали порядок его заключения, изменения, расторжения и прочие особенности. Данное обстоятельство представляется возможным считать упущением законодателем и видится необходимость внесения в главу 34 ГК РФ параграфа 7, который бы регламентировал особенности исследуемого договора. Кроме этого, в ГК РФ в обязательном порядке необходимо установить определение термина «договор аренды нежилого помещения», которое могло бы выглядеть следующим образом: под договором аренды нежилого помещения следует понимать соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) нежилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Кроме этого, в ст. 607 ГК РФ необходимо внести определение объекта данного договора аренды, то есть нежилого помещения, которое предлагается изложить следующим образом: нежилое помещение – это помещение, входящее в состав здания или сооружения, отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным нормам и предназначенное для использования в производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и других целях, за исключением целей постоянного проживания. Объектом исследуемого вида договоров является передача нежилого помещения за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Предметом – нежилое помещение, под которым следует понимать «изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан. Также необходимо рассмотреть детали заключения договора аренды и его форму. Основные правила заключения: — обязательно должно быть соблюдено существенное условие договора аренды, то есть условие о предмете договора; — заключение договора аренды на срок более одного года, при условии, что хотя бы одна сторона — юридическое лицо, заключается в письменной форме независимо от срока; — договор аренды недвижимого имущества, если иное не предусмотрено законом, подлежит государственной регистрации; — договор аренды имущества, который предусматривает переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, должен быть заключен в такой же форме, как и для купли-продажи такого имущества Таким образом, можно увидеть, что договор аренды нежилых помещений позволяет нам пользоваться имуществом, не приобретая его, что достаточно удобно и рационально для юридических лиц и предпринимателей. В процессе проведения исследования было установлено, что на этапе заключения договора нежилого помещения может возникнуть такая проблема, как уклонение арендатора от подписания акта приема-передачи, с использованием при этом арендуемого имущества. Решение данной проблемы видится в установлении на уровне ГК РФ положения об обязании сторон подписать акт приема передачи арендуемого помещения, являющегося неотъемлемым приложением к договору аренды нежилого помещения, в течение 3-х рабочих дней с момента подписания такого договора. Закрепление данной нормы позволило бы дисциплинировать участников арендных отношений по вопросам подписания всех соответствующих документов при заключении договора. Кроме того, проблемы возникают и в уклонении сторон от осуществления государственной регистрации, которая необходима, если договор заключен на срок более одного года. Решение данной проблемы также видится во внесении соответствующих изменений в ст. 651 ГК РФ. В заключение, хотелось бы отметить, что при заключении договора аренды следует предельно понятно и однозначно формулировать их условия, избегая спорных моментов и двусмысленностей. Необходимо четко определять механизмы использования того или иного права как арендатора, так и арендодателя, ведь от этого зависит исход возможного спора в суде.

1. Нормативно-правовые акты 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14–ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410. 2. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218–ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ, 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344. Материалы практики 3. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ, N 1, январь, 2012. 4. Определение Верховного суда Российской Федерации от 24.09.2018 № 305–ЭС18–13762 по делу № А40–133705/2017 // СПС «КонсультантПлюс». 5. Постановление Арбитражного суда Западно–Сибирского округа от 08.05.2015 г. № Ф04–18509/2015 по делу № А03–12826/2014 // СПС «КонсультантПлюс». 6. Решение Арбитражного суда Республики Крым от 18.04.2018 по делу № А83–20512/2017. Электронный ресурс. Режим доступа: https://sudact.ru/arbitral/doc/ngajV18hkK1r/ (дата обращения: 20.11.2020). 7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, N 4, 2001. 3. Литература и периодические издания 8. Айвазян С.А. Форма договора аренды нежилого помещения и порядок заключения договора: правовые проблемы // Актуальные вопросы права, экономики и управления. – 2019. – С. 222–224. 9. Андреев Ю.Н. Договор в гражданском праве России: сравнительно–правовое исследование : монография / Ю. Н. Андреев. — М. : Норма : ИНФРА–М, 2017. – 312 с. 10. Белов В.А. Договор аренды и государственная регистрация // Вестник Арбитражной практики. – 2016. – № 2. – С. 32-38. 11. Вавилин Е.В. Арендная плата: вопросы правоприменительной практики // Вестник Пермского университета. Юридические науки. – 2014. – № 1 (23). С. – 68-73. 12. Вронская М. В. Гражданское право : учебник / М.В. Вронская. – Москва: ЮСТИЦИЯ, 2018 – С. 316 13. Гонгало Б. М. Гражданское право: Учебник: В 2 томах Том 2 / Под ред. Гонгало Б.М. – М.:Статут, 2016. – С. 328 14. Гришаев С. П. Гражданское право: Учеб. для средних специальных учебных заведений / Отв. ред. С.П. Гришаев. – 3–e изд., перераб. и доп. – М.: Норма: ИНФРА–М, 2018. – С. 406 15. Дабанимаева Ч. Ж. Защита гражданских прав арендатора и арендодателя в российской правовой системе // Молодой ученый. – 2018. – №18. – С. 222-225. 16. Давлетукаев Р. Т. Арендная плата как существенное условие договора аренды // Молодой ученый. – 2014. – №2. – С. 575 17. Китаева А. В. Гражданское право: Особенная часть: Учебно–методическое пособие / Азархин А.В., Китаева А.В., Родионов Л.А. – Самара:Самарский юридический институт ФСИН России, 2016. – 174 с. 18. Пащенко Н. Ю. Договор аренды зданий и сооружений // Молодой ученый. – 2015. – №3. – С. 63-669. 19. Романова Е. Н. Гражданское право. Особенная часть : учебник / О.В. Ш а повал, Е.Н. Романова. – М.: РИОР : ИНФРА–М, 2018. – 415 с.