Гражданско-правовые проблемы застройки чужого земельного участка

Актуальность темы исследования. В настоящее время происходящий переход к рыночной экономике требует дальнейшего совершенствования гражданского законодательства, что проявляется в концепции развития гражданского законодательства, основанной на Указе Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации». Суть реформы реального права применительно к интересующему нас предмету заключается в реализации принципа единого объекта в виде земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости в качестве основного и ведущего объекта, девелоперского закона, который призван заменить обязательную аренду под строительство (в частности, в отношении государственной и муниципальной земли). Изучение российского Закона о девелопменте, анализ основных вопросов, связанных с его отчуждением, особенно в залог, и правовой природы права лица, имеющего право возводить здание или возведенное им сооружение, становятся скрытыми проблемами. выявить правовое регулирование и развитие правоохранительных органов, преодолеть их на «предварительной» стадии и побудить национальных законодателей провести начатую реформу как можно скорее. Объектом диссертационного исследования является работа по связям с общественностью в связи с установлением, реализацией и прекращением ограниченного права собственности на застройку чужой земли. Предметом диссертационного исследования являются правовые нормы российского законодательства, положения законопроекта, правовые нормы дореволюционного и советского законодательства о праве на строительство, регулирующие правоотношения в связи с установлением, исполнением и прекращением действия права на строительство и др. Целью исследования является установление необходимости и возможности введения в действующее российское гражданское право ограниченного права собственности на строительство чужой земли, что дает возможность человеку иметь право строить в собственность возведенные им здания или сооружения.

---

Сколько стоит заказать курсовую работу в Кемерово ? Узнайте на Work5.

---

. Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач: 1. Изучить исторические ретроспективы права застройки; 2. Рассмотреть применение права застройки в зарубежном законодательстве; 3. Провести общую характеристику права застройки по ГК РФ; 4. Определить основание предоставления права застройки чужого земельного участка; 5. Изучить договор об установлении права застройки и его содержание; 6. Проанализировать распоряжение правом застройки чужого земельного участка; 7. Выявить основания прекращения права застройки и его правовые последствия; 8. Проанализировать проблемы действующего законодательств регулирующего право застройки чужого земельного участка 9. Сформировать перспективы совершенствования правовой природы права на строение, возведенное на чужой земле. Нормативно-правовой основой исследования является: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1), Градостроительный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации), Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Постановления Пленума ВС РФ «О применении судами Российской Федерации некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и т.д. Теоретической основой проведенного исследования являются труды следующих ученных-юристов: Алунару К., Бевзенко Р.С., Боголепов Н.П., Вегнер В., Дёмкина А.В., Корнилова Н.В., Круглова О.А., Леонтьева Е.А., Маковская А.А., Мелихова А.В., Митилино М.И., Муромцев С.А., Покровский И.А., Санфилиппо Ч., Франчози Дж. и другие. Методологической основой исследования в ходе подготовки работы послужили следующие основные методы, которые применялись с целью достижения цели выпускной квалификационной работы. В ходе исследования использовались общенаучные: анализ, синтез, частно-научные методы познания, включающие в себя: структурно-функциональный, формально-юридический анализ. Структура работы включает в себя введение, основную часть, разделенную на три главы, включающие в себя девять параграфов, заключение, список использованной литературы.  

В заключение исследования следует сказать, что право застройки - одна из традиционных структур гражданского права, уже сложившихся во времена Римской империи. Первоначально право на строительство было публичным, поскольку оно возникало в связи с предоставлением земли, принадлежащей государству или городам. За предоставленное право на освоение чужой земли арендаторам земли приходилось платить определенную плату. Основной целью строительного закона было решение жилищной проблемы. Таким образом, римлянин, нуждавшийся в Риме, имел два варианта: либо арендовать чужой дом или его часть, либо арендовать чужую землю и построить на ней дом за свой счет. Позже, по примеру государства, частники, ввиду возросшего спроса на жилье, на длительный срок стали отдавать свои участки под строительство. Таким образом, практика предоставления земли для строительства стала частным правом. Классическое право застройки - это реальное, отчуждаемое и передаваемое по наследству право использовать здание на чужой земле за определенную плату. Право застройки известно во многих европейских правовых системах (Германия, Австрия, Швейцария, Англия и др.). Несмотря на то, что право на строительство является частным, оно также имеет социальное значение для государства. Так как в европейских странах особо малообеспеченные слои населения защищены при предоставлении земли с правом застройки под строительство жилых домов, а также представители малых и средних предприятий, которые получают право строить под строительство коммерческой недвижимости. Помимо социальной значимости, право на строительство дает государству определенные преимущества: во-первых, сохраняется право государственной собственности на земельный участок, во-вторых, соблюдается принцип оплаты, в-третьих, повышается эффективность использования неиспользуемой земли. Помимо финансовых затрат, существуют: проблемы с широкими полномочиями государственных служащих при регистрации права аренды для целей строительства (вопросы, связанные с продлением договора, изменением вида разрешенного использования, уступкой права аренды, пересчетом арендной платы и т. д.); длительный срок регистрации земельного участка с момента подачи заявки на согласование земельного участка до прямого заключения договора аренды. Правовая система, предложенная в законопроекте о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации для объекта недвижимости, построенного на чужой земле, вызывает ряд вопросов. В соответствии с п. 2 ст. 300 Законопроекта, здания и сооружения, построенные на основании права на строительство, принадлежат лицу, которое владеет правом на строительство на основании собственности в течение срока права на строительство. С прекращением права на застройку здания и сооружения переходят в собственность собственника земли (статья 300.7 Законопроекта). Таким образом, законодательный орган использует нетрадиционный подход, введение ограниченного права на развитие собственности на рынке, создает определенный ограниченный срок договорного владения недвижимостью. Эта конструкция противоречит природе права собственности как абсолютного, вечного права. Рекомендации (предложения). Проведя всестороннее исследование представленной темы были выявлены две основные проблемы применения права застройки чужого земельного участка. Для решения представленных проблем, нами были сформированы следующие изменения в действующее законодательство. Так, нами предложено дополнить ст. 300.6 Законопроекта пунктом следующего содержания: «4. Собственник земельного участка имеет преимущественное право приобретения права застройки, осуществляемое в порядке статьи 278 настоящего Кодекса, в случае его возмездного отчуждения. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то собственник такого земельного участка не имеет права, предусмотренного пунктом 2 статьи 292 ГК РФ, а также права, предусмотренного абзацем первым пункта 4 настоящей статьи, если иное не установлено законом или договором об установлении права застройки». Также предложено доработать п.1 ст.300.6 Законопроекта и выразить его следующим образом «Статья 300.6 Распоряжение правом застройки. 1. Лицо, имеющее право застройки, вправе свободно отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом до возведения здания или сооружения, если иное не установлено законом. Право застройки земельного участка может быть отчуждено или передано в залог одновременно с отчуждением или передачей в залог возведенного на нем на основании права застройки здания или сооружения.» Резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод, что предложенная законодателем в Проекте изменений ГК РФ конструкция права застройки требует серьезной доработки с учетом опыта западноевропейских стран и российской правоприменительной практики. Установление права застройки как одного из вещных прав на земельный участок, во избежание проблем правоприменения, потребует одновременного внесения изменений в земельное, градостроительное законодательство.  

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1): федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Собрание законодательства РФ. п.2 ст.455, ст.554 2. Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть): федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.08.2020) // Собрание законодательства РФ. 3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 15.10.2020) // Собрание законодательства РФ. 4. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2020) // Собрание законодательства РФ. 5. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) // Собрание законодательства РФ. 6. Проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации). URL: http://base.garant.ru/58064654/ #ixzz4Xtr3fcGO (дата обращения 11.12.2020) 7. Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Собрание законодательства РФ. 8. Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Собрание законодательства РФ. 9. Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Собрание законодательства РФ. 10. Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами Российской Федерации некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 11. Гражданское уложение Германии (ГГУ) Burgerliches Gesetzbuch Deutschlands mit Einfuhrungsgesetz [Электронный ресурс] http://oceanlaw.ru/wp-content/uploads/2018/02/1900-Гражданское-уложение-1.pdf (дата обращения 26.11.2020) 12. Алунару К. Реформа гражданского права в Румынии // Вестник гражданского права. 2011. № 1. С. 294–295. 13. Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. №5, №6. С.22-43. 14. Бевзенко Р.С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество // Закон. 2015. №4. С.65-87. 15. Боголепов Н.П. Учебник истории римского права / под ред. В.А. Томсинова [Электронный ресурс] https://may.alleng.org/d/jur/jur706.htm (дата обращения 26.11.2020) 16. Вегнер В. Рим: Начало, распространение и падение всемирной империи римлян: в 2 т. Т. 1. [Электронный ресурс] https://litmy.ru/knigi/history/8789-rim-nachalo-rasprostranenie-i-padenie-vsemirnoy-imperii-rimlyan-v-2-tomah-tom-1.html (дата обращения 26.11.2020) 17. Гай. Институции. Пер. с лат. / под ред. В.А. Савельева, Л.Л. Кофанова [Электронный ресурс] https://lawbook.online/pravo-rimskoe/tekst-priveden-izdaniyu-gay-institutsii-per.html (дата обращения 26.11.2020) 18. Дёмкина А.В. Замена договора аренды земельных участков для целей строительства на договор об установлении права застройки: перспективы совершенствования гражданского законодательства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. №6. С.65. 19. Дигесты Юстиниана / пер. с лат.; отв. ред. Л.Л. Кофанов. Т. VI. Полутом 2. [Электронный ресурс] http://lawlibrary.ru/izdanie40986.html (дата обращения 26.11.2020) 20. Закон о наследственном праве застройки от 15 января 1919 г. (в ред. Закона от 17 декабря 2008 г. / пер. с нем. Е.А. Леонтьевой // Вестник гражданского права. 2011. № 6. С.34. 21. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной Советом по кодификации гражданского законодательства Российской Федерации при Президенте Российской Федерации 7.10.2009 г. // Собрание законодательства РФ 22. Корнилова Н.В. Право собственности: понятие и содержание в российском и зарубежном праве // Юридический мир. 2014. № 8. С. 21-25. 23. Круглова О.А. Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы : дис. … канд. юрид. наук. М., 2014. С.24. 24. Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского права. 2011. № 6. С. 11–47. 25. Ливий Тит. История Рима от основания города. Гл. 26. § 16 // [Электронный ресурс] www.ancientrome.ru/antitr/livi/ (дата обращения 26.11.2020) 26. Маковская А.А. В распоряжении участников оборота должна быть необходимая палитра вещных прав // Закон. 2011. №1. С.7-15. 27. Мелихова А.В. О праве застройки по законодательству Эстонской Республики и перспективах его развития в современном гражданском праве РФ [Электронный ресурс] http://www.bseu.by:8080/bitstream/edoc/13879/2/Melikhova_A_V_S_499-506_ocr.pdf (дата обращения 26.11.2020) 28. Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института [Электронный ресурс] http://lawlibrary.ru/izdanie49301.html (дата обращения 26.11.2020) 29. Муромцев С.А. Гражданское право Древнего Рима [Электронный ресурс] https://archive.org/details/libgen_00838099 (дата обращения 26.11.2020) 30. Основные институты гражданского права зарубежных стран / отв. ред. В.В. Залесский [Электронный ресурс] https://search.rsl.ru/ru/record/01004346108 (дата обращения 26.11.2020) 31. Покровский И.А. История римского права [Электронный ресурс] https://civil.consultant.ru/elib/books/25/ (дата обращения 26.11.2020) 32. Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: учебник / под ред. Д.В. Дождева [Электронный ресурс] https://all-sci.net/pravo-rimskoe/kurs-rimskogo-chastnogo-prava-uchebnik-chezare.html (дата обращения 26.11.2020) 33. Франчози Дж. Институционный курс римского права / пер. с итал.; отв. ред. Л.Л. Кофанов [Электронный ресурс] https://www.studmed.ru/franchozi-dzh-institucionnyy-kurs-rimskogo-prava_b218bc5053b.html (дата обращения 26.11.2020)