Недвижимость – это имущество, которое также можно назвать физическим объектом, имеющим местоположение в пространстве и находящимся как под поверхностью, так и на поверхности земли, она может иметь права, интересы и выходы в различных целях.
Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.
Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на «пассивном» секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.
Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами. Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта
Общими критериями оценки земельных участков для всех категорий их использования являются, прежде всего: местоположение, качество, дефицитность, ресурсные возможности использования.
В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков.
Стоимость земли может быть оценена с использованием методов подхода (например, сравнительного или доходного) или с использованием методов, которые представляют собой комбинацию различных подходов. Подход к оценке представляет собой набор методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки объекта оценки представляет собой последовательность процедур, которая позволяет на основе информации, связанной с этим методом, определять стоимость объекта оценки в контексте одного из подходов оценки.
Доходный подход основан на принципе ожидания, принимая во внимание принципы добавления лучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость земли рассчитывается путем капитализации годовой арендной платы за землю или дисконтирования ожидаемой будущей арендной платы и выручки от последующей перепродажи земли.
Оценочная деятельность на протяжении своего существования является важным звеном экономических отношений, законодательное регулирование этой деятельности – значимым инструментом формирования института оценки и его механизмов. В настоящее время в Российской Федерации сформирована законодательная база и разработаны соответствующие механизмы регулирования оценочной деятельности, однако, несмотря на имеющиеся механизмы регулирования, на сегодняшний день они не решают проблемы данного сектора услуг, в виду того, что некоторые проблемы являются следствием законодательных преобразований, направленных на совершенствование оценочной деятельности, но при этом имеющих некоторые негативные последствия.
Перспективы развития оценочной деятельности в России можно рассматривать в совокупности с экономическим развитием страны в целом, так как развитие оценки является необходимым звеном общего процесса реформирования экономики. Перспективы развития оценочной деятельности мы видим в цифровой экономике, являющейся приоритетным направлением экономического развития России, цифровые технологии должны способствовать более эффективной работе оценщиков, но не заменять их.
35 страниц
85% уникальность
2022 год
72 просмотров
