Профессиональная оценка недвижимости помогает перевести приблизительные суммы в точные и конкретные значения стоимости. В процессе оценки изучаются и анализируются десятки факторов, влияющих на цену квадратного метра, от рыночных, глобального значения, до местных и, казалось бы, незначительных. При этом оцениваться может любая недвижимость — все, что подпадает под это понятие в ст. 130 Гражданского кодекса РФ:
квартира/часть квартиры,
дом,
производственное/офисное здание,
торговые и складские помещения,
земля, сады, парки и другие насаждения, неразрывно связанные с земельным участком,
водоемы и пр.
Начало формы
Оценка недвижимости может быть сделана как по инициативе собственника, так и по требованию судебной инстанции. Ситуации, в которых оценка является необходимым условием для решения спора через суд, перечислены в ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ». Это и судебные дела об ипотеке, и брачные контракты, и раздел имущества. Во всех этих случаях к отчетам об оценке предъявляются конкретные требования, без учета которых документ в суде просто не примут.
Есть своя специфика и в оценке недвижимости для ипотечного кредита. Большинство крупных банков, работающих с залоговыми объектами, принимают к рассмотрению только отчеты от аккредитованных оценщиков. Аккредитацию получают те, чей опыт и квалификация соответствуют банковским стандартам. При этом банк не оказывает давления на эксперта, не диктует ему правила и условия работы, а лишь требует соблюдения определенной процедуры осмотра и формы отчетности.
Типичная ситуация, при которой оценка недвижимости является желательной, но не обязательной — сделка купли-продажи. К сожалению, общепринятой практикой является выставление цены на основании собственного мнения или по рекомендации риэлтора. Ни в том, ни в другом случае нельзя говорить об объективности и точности.
На стоимость, как жилой, так и коммерческой недвижимости влияет множество факторов, причем в зависимости от типа объекта и времени продажи меняется и набор этих факторов, и их значимость. Так, если в ближайшие 2-3 года рядом с земельным участком планируется крупная дорожная развязка или жилая застройка, фактор местоположения станет более значимым, чем наличие инфраструктуры. Если объект будет оценивать оценщик, он учет этот нюанс и установит цену с учетом прогнозируемого развития территории.
В рамках анализа и сравнения, оценщики пользуются базой реализуемой и реализованной недвижимости, поэтому могут не только спрогнозировать стоимость предложения, но и цену продажи, срок экспозиции. Эти данные важны, в первую очередь, для продавца — помогают оценить скорость сделки и повлиять на нее, основываясь на реальных продажах.
После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов. Но в данном расчете все скорректированные цены аналогов получились одинаковые, поэтому для определения стоимости 1 кв.м. объекта оценки рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв.м. скорректированных цен аналогов.
Чтобы найти стоимость всего объекта, скорректированную стоимость 1 кв.м. была умножена на площадь объекта, которая равна 31,6 м2.
Рассчитанная величина является итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая округлена в допустимых пределах.
40 страниц
98% уникальность
2022 год
64 просмотров
