Правовое регулирование продажи недвижимости в Российской Федерации"

Актуальность темы. Институт недвижимости является одним из старейших и наиболее важных как в гражданском праве, так и в связях с общественностью в целом. На каждом этапе развития общества и экономических отношений он претерпевает определенные изменения и оказывает существенное влияние на экономический оборот. Развитие рыночных отношений, появление класса крупных владельцев средств производства стимулирует развитие рынка недвижимости, особенно его коммерческого сегмента.

---

Если вы хотите купить решение задач, заходите на сайт Work5 и оформляйте заказ.

---

Национальное богатство любого государства состоит из более чем 50% жилой и нежилой недвижимости. Значение недвижимости для финансовой системы определяется тем, что она является объектом налогообложения, а также важнейшим фактором хозяйственной деятельности, отсутствие которого в достаточном объеме и адекватном качестве ограничивает возможность организации эффективной хозяйственной деятельности коммерческих и некоммерческих организаций. Особое значение имеет договор купли-продажи недвижимости, выступающий в качестве основной формы оборота недвижимости. Актуальность выбранной темы обусловлена важностью института недвижимости в общественных отношениях и имеющимися проблемами в рассматриваемой области. Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие при продаже недвижимости. Предметом исследования является совокупность правовых норм национального законодательства, регулирующих особенности договорных отношений при купле-продаже недвижимости. Целью исследования является изучение особенностей отчуждения недвижимого имущества по договору купли-продажи. Цель, предмет и объект исследования определили следующие задачи: - изучить договор купли-продажи недвижимости и его основные элементы; - проанализировать характеристики государственной регистрации и нотариальной регистрации сделок с недвижимостью; - охарактеризовать специфику продажи определенных видов недвижимости; - выявить проблемы нормативного регулирования договорных отношений по купле-продаже недвижимости и предложить рекомендации по их ликвидации. Теоретико-методологическая основа работы - научная и специальная литература отечественных авторов, влияющая на вопросы регулирования института недвижимости. В ходе написания работы использовался ряд дополнительных методов исследования: анализ специальной и методологической литературы; обобщение, сравнение, общенаучные методы познания, метод систематического подхода и др. Практическая значимость курсовой работы заключается в возможности использования ее выводов для внесения изменений в законодательство, регламентирующего отношения в части продажи недвижимого имущества, именно с целью совершенствования применения норм и разрешения спорных вопросов. В целом при внесении изменений в законодательство и толкование норм для правоприменителя, предложенных в данной работе, целесообразность существования данных мероприятий будут очевидными. Теоретическая значимость исследования заключается в изучении различных теорий рассматриваемого правового института, дискуссионных вопросов, связанных с его правовым регулированием, исследование межотраслевых и внутриотраслевых противоречий. Гипотеза исследования: В контексте создавшейся в гражданском обороте проблемы правовой неопределенности объектов недвижимости, покупка которых включала использование материнского капитала и дальнейшее выделение доли собственности несовершеннолетним, предлагается разрешить переносить обязательство о выделе долей на вновь приобретаемое жилье (с определением параметров, которым эти доли и жилье должны соответствовать) и разработать инструментарий для органов Росреестра по модели записей об обременении для объектов, в которые вложен маткапитал. Структура работы. Работа включает в себя введение, три раздела основной части, объединяющие шесть абзацев, заключение, список источников

В заключение хотелось бы отметить, что в силу правового характера договора купли-продажи недвижимости, а также любого договора купли-продажи: консенсуальный; возмездный; взаимному гражданскому договору Элементами настоящего соглашения являются: стороны (участники), содержание (совокупность прав и обязанностей участников), предмет и форма. В случае нарушения установленных Законом требований к каждому из перечисленных пунктов сделка может быть признана недействительной или не завершенной. Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме (статьи 651, 674 ГК РФ). Обязательная нотариальная аутентификация (как правило) не требуется. Однако по соглашению сторон эта мера возможна и призвана облегчить заключение сделки. Кроме того, законодательный орган установил определенный перечень сделок, в которых нотариальное удостоверение является обязательным. Договор купли-продажи жилых помещений-это вид договора гражданского права на продажу недвижимости, в результате которого отчуждение жилья в виде отдельной комнаты, которая является самостоятельным объектом недвижимости, в собственность покупателя (покупателей); отчужденный объект (жилой дом, квартира, комната) должен принадлежать продавцу (продавцам) в размере 100% акций права собственности, или быть будущей недвижимостью в виде отдельного жилого дома; цена контракта является окончательной и фиксированной, и не должна подразумевать платежи продавцу (продавцам), которые не могут быть определены договором в определенной окончательной сумме; оплата по договору производится наличными в виде наличных или безналичных операций, использование любого другого имущества для оплаты не допускается. Помимо основных существенных условий договора купли - продажи недвижимости в целом, в данном случае существует еще одно требование-необходимо указать всех лиц, имеющих законное право проживать в объекте купли-продажи даже после его передачи в собственность покупателя. Покупка и продажа определенных типов жилых помещений также имеет определенные спецификации и правила. 4. Договор купли - продажи земельного участка-это вид договора гражданского права на продажу недвижимого имущества, в результате которого продавец обязан передать в собственность покупателя сформированный и не ограниченный земельный участок в обращении. Договор купли-продажи земли может заключаться как между гражданами и (или) юридическими лицами, так и между государственным органом и гражданином. Особенности купли - продажи земельных участков-подлежат продаже только в том случае, если они проходят процедуру государственной кадастровой регистрации, когда продавец предоставляет всю информацию об ограничениях на пользование земельными участками и земельными участками; недействительны условия договора, дающие право выкупа земельных участков, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельными участками или ограничивающие ответственность продавца в случае представления прав на земельные участки третьими лицами. 4. В рамках представленной работы автор рассмотрел ряд вопросов правоохранительных органов в сфере оборота недвижимости и дал рекомендации. В связи с тем, что законодатель в настоящее время не принимает частно-правовой подход к регулированию использования недр с соответствующими правами собственности, ограниченными недрами, представляется логичным исключить из статьи 130 ГК РФ предложение о недрах как объекте недвижимости. Специальное законодательство устанавливает невозможность частной собственности на минеральные ресурсы, и в остальном законодательстве для таких объектов не предусмотрено ограниченных прав. Кажется очевидным, что для того, чтобы подход частного права, который в настоящее время подразумевается на основе предоставления статуса недвижимости недрам, работал, необходима комплексная реформа отраслевого законодательства. Наличие такого указания в контексте публичного правового подхода к регулированию использования недр только вводит в заблуждение как сотрудника полиции, так и участников гражданского оборота, нарушая равенство форм собственности. Существующее строительство недействительности договора, заключенного в нарушение льготного права субъекта Российской Федерации на покупку земельного участка для сельскохозяйственных целей, признает договор недействительным, даже если уполномоченный орган не намерен приобретать землю. Предлагается внести поправки в положения статьи 8 Федерального закона п. 101-ФЗ от 24.07.2002, отказываясь от недействительности сделки и вместо этого гарантируя уполномоченному органу право требовать передачи прав и обязанностей, предусмотренных заключенным договором купли-продажи. Судебная практика по представленному делу аннулирует, среди прочего, предварительные договоры купли-продажи земельного участка. Эти тенденции являются результатом экспансивной интерпретации искусства . 8 Федерального закона п. 101-ФЗ от 24.07.2002 г., что является необоснованным, так как до продажи земли (передачи права собственности на нее покупателю) преимущественное право не может считаться нарушенным, а тем более, преимущественное право не может считаться нарушенным, если на дату заключения предварительного договора купли-продажи сам земельный участок еще не сформирован. Предлагается дополнить Федеральный закон РФ "О государственной регистрации недвижимости" положением, согласно которому сделки не подлежат нотариальному удостоверению при отчуждении или закладывании своей доли от участника общей собственности другому участнику общей собственности. Этот роман избавит от неуместного принуждения обращаться к нотариусу, а для большого числа участников совместного владения поможет сократить финансовые и временные затраты. Для решения вопроса сохранения права на постоянное (бессрочное) использование объекта недвижимости внесены поправки в законодательство о регистрации недвижимости, предусматривающие необходимость указания на наличие ограничений на права и обременения недвижимостью, связанных с правом постоянного (бессрочного) пользования жилыми помещениями со стороны члена семьи владельца, отказавшегося от приватизации. В целях решения проблемы защиты прав несовершеннолетних в случае невозврата доли в жилой недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала, и защиты прав добросовестных покупателей, возможно следующее: разрешить передачу обязательства по распределению акций на вновь приобретенное жилье (с определением параметров, которым должны соответствовать эти акции и жилье) и разработать инструменты для органов Росреестра по моделям учета обременений для объектов, в которые вложен материнский капитал. Тогда ЕГРН станет более надежным, а гражданский оборот станет более безопасным для покупателей жилья.

1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Официальный текст Конституции РФ, включающий новые субъекты Российской Федерации - Донецкую Народную Республику, Луганскую Народную Республику, Запорожскую область и Херсонскую область, опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru, 06.10.2022. 2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.04.2022) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301. 3. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 06.02.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023) // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147 4. Закон Российской Федерации от 21.02.1992 г. № 2395-I «О недрах» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 16. Ст. 834. 5. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция)// Российская юстиция. 2022. № 9. С. 40 - 42 6. Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 г. № 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" // Собрание законодательства РФ. 2007. № 51. Ст. 6374. 7. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57 О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 9. 8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. № 6. 9. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2015. № 8. 10. СП 160.1325800.2014. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования. Введ. 2014-09-01. М.: Минстрой России, 2014. 26 с. 11. Паспорт проекта Федерального закона N 488847-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов" (внесен депутатом Государственной Думы ФС РФ А.Г. Сидякиным) // СПС "КонсультантПлюс". 12. Разъяснение Прокуратуры МО от 07.04.2020 г. Право пожизненного проживания при отказе от приватизации // СПС "КонсультантПлюс". 13. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 102 Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ // Вестник ВАС РФ. 2006. № 4. 14. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2011// Бюллетень Верховного Суда РФ. 2011. № 9. 15. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.08.2011 по делу № А11-3174/2010 (определение ВАС РФ от 02.12.2011 № ВАС-15460/11) // Документ опубликован не был / СПС «Консультант плюс». 16. Решение Верхнеуфалейского городского суда Челябинской области по делу № 3-0154/2012 от 13.12.2012 // СПС «Консультант Плюс». 17. Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2012 по делу № А40-121388/11-16-1120 // Документ опубликован не был / СПС «Консультант плюс». 18. Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2012 № 14055/11 // СПС "КонсультантПлюс". 19. Постановления ФАС Московского округа от 26.06.2013 по делу № А41-13193/11, от 01.11.2012 по делу № А41-43228/11 // СПС «Консультант Плюс». 20. Определение Московского областного суда по делу №33-22497/2014 от 08.10.2014 г // СПС «КонсультантПлюс». 21. Решение Ленинского районного суда г. Тюмени по делу №2-5024/2015 от 06.06.2015 г. // СПС "КонсультантПлюс". 22. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.10.2016 № Ф07-8872/2016 по делу № А21-10452/2015 // СПС "КонсультантПлюс". 23. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.05.2016 г. по делу № А41-19691/15 // СПС «Консультант Плюс». 24. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.05.2016 г. по делу № А41-19691/15 // СПС «Консультант Плюс». 25. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.05.2016 № Ф06-8224/2016 по делу № А12-27619/2015 // СПС "КонсультантПлюс". 26. Апелляционное определение Приморского краевого суда по делу № 33-4961/2017 от 22.05.2017 // СПС «Консультант Плюс». 27. Рещение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга по делу № 33-5262/2017 от 28.08.2017 // СПС «Консультант Плюс». 28. Определение Верховного Суда РФ от 07.11.2018 N 309-ЭС18-17783 по делу N А47-3092/2016 // Документ опубликован не был / СПС «Консультант Плюс». 29. Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 26.09.2018 о признании незаконным решения об отказе в предоставлении преимущественного права покупки земельного участка // СПС "КонсультантПлюс". 30. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018) // Бюллетень Верховного Суда. 2019. № 1. 31. Ахметьянова З. А. Вещное право. М.: Статут, 2018. С. 40. 32. Бевзенко Р. С. Регистрационный конструктор или как создать идеальную регистрационную систему // Вестник гражданского права. 2018. № 2. Т. 18. С. 205 - 215. 33. Бевзенко Р. С. Момент возникновения и перехода прав и модели регистрационной системы: принцип внесения vs. принцип противопоставимости // Режим доступа: https://m-logos.ru/img/Tezis_Bevzenko _04022015.pdf - (Дата обращения: 06.03.2023). 34. Белов В. А. Жилое помещение и обязательственные отношения: монография. М.: Юстицинформ, 2018. 160 с. 35. Волков А. М. Недропользование как объект административно-правового регулирования // Вестник Российского университета дружбы народов. Серия: Юридические науки. 2022. № 2. С. 41 - 52. 36. Гасников К. Д. Обязательство по материнскому (семейному) капиталу как нотариальная сделка и способ обеспечения исполнения обязательств: теоретические и практические аспекты // Нотариус. 2019. № 4. С. 10 - 16. 37. Гришаев С.П. Вещи как объекты гражданских прав: что изменилось в правовом регулировании? // СПС КонсультантПлюс. 38. Земля. Справочник собственника и арендатора/Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова. - М.: Юстицинформ, 2019. - 432 с. 39. Емелькина И. А. Социальное назначение ограниченного вещного права пользования чужим недвижимым имуществом // Гражданское право социального государства: сборник статей, посвященный 90-летию со дня рождения профессора А. Л. Маковского (1930 - 2020) / А. Г. Архипова, А. В. Асосков, В. В. Безбах и др.; отв. ред. В. В. Витрянский, Е. А. Суханов. М.: Статут, 2020. 480 с. 40. Иншакова А.О., Квициния Н.В. Реформа законодательства об оказании квалифицированной юридической помощи: конституционно-правовые последствия реализации // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2018. - №2. - С. 81 - 93. 41. Квициния Н.В., Давтян-Давыдова Д.Н. Информация и единая технология как непоименованные объекты гражданских прав // Государственная служба и кадры. - 2022. -№5. - С. 134 - 149. 42. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - М. "ИНФРА-М", 2021. 589 с. 43. Михеева Л. Ю. Развитие института прав членов семьи и бывших членов семьи собственника жилого помещения // Частное право. Преодолевая испытания. К 60-летию Б. М. Гонгало. М.: Статут, 2021. С. 238 - 253. 44. Липски С.А. Правовое регулирование кадастровых отношений в постсоветской России: тенденции, проблемы, пути их решения / С.А. Липски // Нотариус. 2022. N 6. С. 23 - 36. 45. Пустовалова Е. А. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Пробелы в российском законодательстве. Юридический журнал. 2019. № 6. С. 97 - 102. 46. Сайт Росреестра. [Электронный ресурс]. URL: https://rosreestr.gov.ru/ (дата обращения: 08.03.2023). 47. Стародумова С. Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2018. № 5. С. 42 - 49. 48. Суханов Е. А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2018. 560 с. 49. Румянцев Ф.П. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения: вопросы теории и практики: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2019. 58 с.