Оценка объекта недвижимости

Назначение оценочной деятельности – определение рыночной или иной стоимости (инвестиционной, восстановительной, ликвидной и др.) объектов гражданских прав (движимого и недвижимого имущества, в том числе имущественных прав, работ и услуг, информации, результатов интеллектуальной деятельности и прав на них, нематериальных благ и т.д.). Результаты оценки могут быть использованы различными участниками рынка. Например, при рассмотрении имущественных споров, когда каждая из сторон преследует свой экономический интерес, нередко обращаются к оценщикам. В таких условиях нередко возникает проблема противостояния оценщика давлению заинтересованных сторон или различных обстоятельств. Очевидно, что встает вопрос об обеспечении единообразных и унифицированных подходов к оценке, о разработке соответствующих механизмов, основанных на принципах сбалансированного сочетания государственного и негосударственного контроля, осуществляемого в целях обеспечения защиты интересов потребителя оценочных услуг и третьих лиц, т.е. о регулировании оценочной деятельности [11, c. 12]. Действующая система регулирования оценочной деятельности в России складывается постепенно по мере развития как рыночных отношений, связанных с оценкой, так и законодательно и нормативной базы, ее регулирующей. 29.07.1998 г. был принят Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ) [3], многократно подвергавшийся редакционным изменениям и действующий по настоящее время. Указанным Законом №135-ФЗ (ст. 18) проведена четкая грань между тремя уровнями системы регулирования оценочной деятельности и строго разграничены полномочия в этой сфере. Высший уровень в иерархии принадлежит федеральным органам исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, осуществляющим государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования. При этом важнейшая роль на этом уровне принадлежит Гражданскому кодексу РФ (далее – ГК РФ) [1] [2].

Объем спроса на рынке г. Санкт-Петербурга за 2023 г. оценивается в 1,8 млн. кв. м, что на 4% больше показателя 2022 г. (табл. 3). Основная активизация спроса началась с августа на фоне неоднократного повышения ключевой ставки ЦБ РФ, а также увеличения в сентябре минимального размера первого взноса по льготной ипотеке с 15% до 20%. Это побудило потенциальных покупателей приобрести недвижимость до вступления в силу новых условий [9]. При этом объем нового предложения снижается на 40% на фоне замедления строительных работ. Вторичный рынок, напротив, показывает рост предложения на 50,3%. Средняя цена предложения за кв. м. составила 262 327 рублей, что выше показателя прошлого года на 2%.

Для определения стоимости имущества, прежде всего, необходимо было определить возможные пути его использования и выбрать наиболее эффективные из них. Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования имущества должен отвечать следующим четырем критериям: - он должен быть физически возможным; - законодательно разрешенным; - экономически оправданным; - приносить максимальную прибыль [6, с. 30]. Поскольку в данном случае объектом оценки является жилая квартира в жилом доме, то наилучшим использованием принимаем использование квартиры – в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.  

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска. Определение стоимости оцениваемой недвижимости выполняется по формуле 4. Сдп = ЧОД / СК, (4) где Сдп – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб.; ЧОД – чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс. руб.; СК – ставка капитализации. СКi = ЧОДi / Цi, (5) где i – сопоставимый объект, i = 1….9 ЧОДi – чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.; Цi – цена продажи i-го объектов недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб. Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта: 1. Расчёт потенциального валового дохода (ПВД). Потенциальный валовый доход – это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта (формула 6): ПВД=S* А*n, (6) где А – арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб./кв. м., п – количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД. 2. Определение действительного валового дохода (ДВД) Действительный валовой доход – это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле 7. ДВД = ПВД – П1 –П2 (7) где П1 – потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.; П2 – потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. руб. В курсовой работе потери от недозагруженности помещений равны нулю, потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов составляют 5% от ПВД.

После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым; два других используются для корректировки получаемых результатов. Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки; достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

В настоящей работе осуществлена оценка жилой недвижимости (квартиры), находящейся в г. Санкт-Петербург. Квартира является видом жилого недвижимого имущества. В точки зрения оценки недвижимое имущество представляет собой физический объект с его пространственными границами, физическими параметрами, обладающей стоимостью. Международная практика выделяет три подхода оценки любого актива, включая недвижимое имущество: сравнительный, доходный и затратный. Сравнительный подход применяется при наличии сведений о сделках купли-продажи аналогичных объектов недвижимости. Для целей оценки стоимости квартир является основным, другие подходы не применяют в силу того, что квартиры чаще всего используются для проживания в них. Затратный метод применяется при отсутствии информации при неразвитости рынка, часто сопоставим со сложными расчетами. Доходный подход используется для оценки недвижимости со значительным уровнем дохода. На основании имеющейся информации и данных, полученных в результате настоящего анализа, можно сделать следующее заключение: залоговая стоимость прав собственности на двухкомнатную квартиру № х, общей площадью 500,00 кв. м, расположенную по адресу: г. Санкт-Петербург, улица …, дом … по состоянию на 13 февраля 2024 года составляет 4 864 215 (четыре миллиона восемьсот шестьдесят четыре тысячи двести пятнадцать) рублей. Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью настоящего заключения. 1. Настоящее заключение достоверно только в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. 2. Мы не несем ответственности за обстоятельства юридического характера, связанные с оцениваемым объектом недвижимости. 3. Мы исходили из того, что сведения, полученные нами и содержащиеся в настоящем заключении, получены из источников, заслуживающих доверия. 4. Мы предполагаем отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на Объекты оценки. 5. Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором. 6. Заказчик принимает на себя обязательства заранее освободить Исполнителя от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Исполнителю. 7. От Исполнителя не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда. 8. Мнение Исполнителя действительно только на дату оценки. Исполнитель не принимает на себя никакой ответственности за изменение социальных, экономических, физических факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могут произойти после этой даты и повлиять на стоимость объекта.  

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть 1) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // СПС «КонсультанПлюс». 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть 2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // СПС «КонсультанПлюс». 3. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 13.06.2023) // СПС «КонсультанПлюс». 4. Сборник № 32 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий учебных заведений, детских садов и яслей для переоценки основных фондов // СПС «КонсультанПлюс». 5. Аванов А.Э. Подходы к толкованию термина «недвижимость»: правовые аспекты // Юридическая наука. – 2023. - № 6, 2023. – С. 63-69. 6. Бурик С.В., Наркевская Т.В. Учет рисков при выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости // Экономика и бизнес: теория и практика. – 2023. - № 3-1 (97). – С. 30-32. 7. Гамзаева Э.Л., Гордеева Е.В. Оценка и управление стоимостью бизнеса // Форум молодых ученых. – 2019. - № 5 (33). – С. 473-476. 8. Жилая недвижимость. Россия. Санкт-Петербург // Николес. – URL: https://cre.ru/content/upload/marker/report/16994593457537.pdf (дата обновления: 13.02.2024) 9. Рекорды и прогнозы: как менялся рынок недвижимости в 2023 году // BN.ru. – URL: https://www.bn.ru/gazeta/articles/275877/ (дата обновления: 13.02.2024). 10. Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки // Ассоциация саморегулирования оценщиков. – URL: https://srosovet.ru/activities/npa/fso-i/ (дата обновления: 13.02.2024). 11. Суворов В.А. Оценка стоимости недвижимости с использованием искусственного интеллекта // Science Time. – 2022. - № 10 (106). – С. 12-15. 12. Федотова М.А. Оценка стоимости активов и бизнеса: учебник для вузов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт, 2024. – 539 с. 13. Цены на аренду по районам // Квартирный вопрос. – URL: http://tsn.spb.ru/analytics/?type1=rent&type=price (дата обновления: 13.02.2024).