Особенности признания недействительным договоров купли-продажи недвижимости: основания и правовые последствия

Договор купли-продажи недвижимости (далее – ДКП) представляет собой соглашение между продавцом и покупателем, в соответствии с которым продавец обязуется передать недвижимое имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется оплатить недвижимость и принять ее по передаточному акту. Договор купли-продажи недвижимости является особым видом соглашения о покупке-продаже из-за специфики его предмета, а именно самого недвижимого имущества, которое обладает определенной экономической ценностью [1]. Отношения, возникающие из договора купли-продажи недвижимости, регулируются нормами главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Приобретение земельных участков (как разновидности недвижимости) регулируется специальными правилами, содержащимися в Земельном кодексе, а отдельные правила, касающиеся приобретения земель, используемых в сельском хозяйстве, включены в Федеральный закон № 101-ФЗ. Жилищный кодекс устанавливает правила, связанные с приобретением права собственности на жилое помещение, и содержит ряд важных положений, представленных в информационном письме Президиума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации [14]. Договор купли-продажи помещений является формальным, взаимным, возмездным и консенсуальным соглашением. Условиями договора являются положения о его предмете и цене. При заключении договора купли-продажи жилых помещений дополнительным условием является перечень лиц, обладающих правом на пользование жилым помещением.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после его регистрации возможно только через суд. Согласно закону, договор считается исполненным, и даже если обе стороны согласны на расторжение, необходимо обращаться в суд. Суд может принять решение о признании договора расторгнутым по следующим основаниям: - существенное нарушение условий договора покупателем или продавцом; - существенное изменение обстоятельств. Существенное нарушение условий договора считается тем, когда одна из сторон сделки, чьи права были нарушены, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении договора купли-продажи (согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) [5]. Например, если в договоре купли-продажи указано, что в квартире нет зарегистрированных граждан, но впоследствии обнаруживается, что они все же проживают там, новый собственник имеет право потребовать аннулирования прописки в досудебном порядке. При невыполнении требований, можно обратиться в суд. А также, если недвижимость продавалась с рассрочкой, и покупатель не выполняет обязательства, нарушает сроки внесения платежей или если новый владелец обнаруживает недостатки, о которых не был предупрежден заранее, и на их устранение придется потратить значительные суммы [11]. Однако, не является существенным основанием для продавца решение отменить сделку из-за возможного увеличения стоимости продаваемой недвижимости. Например, суд отказал истцу в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи доли в квартире по причине того, что истец не получил от ответчика денежные средства, так как права и обязанности покупателя доли квартиры были переданы другому лицу судебным решением, которое вступило в законную силу [8].

В ходе написания работы удалось достичь поставленных во введении цели и задач. Установлено, что сущность договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче права собственности на недвижимое имущество от одной стороны (продавца) к другой стороне (покупателю) в обмен на определенную денежную сумму или иное имущество. Суть этого договора заключается в том, что продавец обязуется передать недвижимость в собственность покупателю, а покупатель обязуется уплатить заявленную цену за это имущество. В договоре купли-продажи недвижимости обычно указываются основные условия сделки, такие как описание имущества, цена, сроки и порядок оплаты, а также иные важные условия, касающиеся передачи права собственности. Этот договор подчиняется законодательству о купле-продаже и общим принципам гражданского права, и его основная цель - урегулирование отношений между продавцом и покупателем недвижимости. Изучение темы особенностей признания недействительными договоров купли-продажи недвижимости имеет большое значение как для практикующих специалистов, так и для заинтересованных сторон, и важно для обеспечения правовой стабильности и защиты прав собственности на недвижимость. Договор купли-продажи недвижимости может быть признан недействительным по ряду причин, включая: 1. Недееспособность стороны. 2. Отсутствие согласия опекуна или органа опеки. 3. Давление или обман. 4. Нарушение законодательства. 5. Отсутствие необходимого согласия

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023) 2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» 3. Андреев В.К. Существо нематериальных благ и их защита // Журнал российского права. - 2014. - № 3. - С. 27 - 33. 4. Багдасарова А.Э. Актуализация правового регулирования отношений по компенсации морального вреда в контексте систематизации проблем их законодательной регламентации // Актуальные проблемы российского права. - 2017. - № 4. - С. 72 - 79. 5. Вешкурцева З.В. Структурные подходы к определению понятий «нематериальные блага» и «личные неимущественные права» // Актуальные проблемы российского права. - 2014. - № 2. - С. 225 - 234. 6. Белов В. А. Гражданское право в 4 томах. Том IV в 2 книгах. Особенная часть. Книга 1. Обязательства. М.: Юрайт, 2024. - 444 с. 7. Гражданское право / Под ред. Б.М. Гонгало. В 2 т. - Т.1. - М.: Статут, 2021. - 512 с. 8. Гражданское право. Актуальные проблемы теории и практики / Под ред. В.А. Белова. В 2 т. - Т.1. - М.: Юрайт, 2020. - 486 с. 9. Даль В.И. Толковый словарь живого русского языка. В 4 томах. Т. 2. - М.: Дрофа, 2011. - 686 с. 10. Дмитриева О.В. Функциональное назначение компенсации морального вреда как формы гражданско-правовой ответственности // Закон. - 2016. - № 12. - С. 89 - 100. 11. Ершова Е.В. Особенности и проблемы судебного рассмотрения дел, связанных с присуждением компенсации морального вреда // Арбитражный и гражданский процесс. - 2016. - № 10. - С. 19 - 22. 12. Захаров Н. Нематериальные блага и их защита // ЭЖ-Юрист. - 2014. - № 9. - С. 4. 13. Зенин И.А. Гражданское право. Общая часть. - М.: Юрайт, 2021. - 412 с. 14. Колесникова М.М., Семенов А.В. Компенсация морального вреда как способ защиты чести, достоинства и деловой репутации // Ленинградский юридический журнал. - 2016. - № 2. - С. 72 - 86. 15. Колоколов Н. Возмещение ущерба и компенсация морального вреда // ЭЖ-Юрист. - 2016. - № 32. - С. 6. 16. Малеина М.Н. Понятие и виды нематериальных благ как объектов личных неимущественных прав // Государство и право. - 2014. - № 7. - С. 40 - 47. 17. Николюкин С. В. Гражданское право. Особенная часть. Практикум. М.: Юрайт, 2023. - 330 с. 18. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М.: Статут, 2022. - 352 с. 19. Разумовская Е. В. Гражданское право. Особенная часть. М.: Юрайт, 2023. - 336 с. 20. Табунщиков А.Т. Компенсация морального вреда: учебно-практическое пособие. - М.: Проспект, 2021. - 80 с. 21. Тарасевич К.А. О некоторых вопросах определения размера компенсации морального вреда // Ленинградский юридический журнал. - 2016. - № 4. - С. 158 - 166. 22. Ткаченко А.А. Перспективы развития права о компенсации морального вреда // Таврический научный обозреватель. - 2017. - № 5. - С. 140 - 143. 23. Федотова А.А. Регулирование нематериальных благ в Российской Федерации и других странах // Закон и право. - 2016. - № 1. - С. 78-81. 24. Чекулаев С.С., Сухих П.В. Проблемы компенсации морального вреда при нарушении права на частную жизнь // Синергия Наук. - 2017. - № 13. - С. 347 - 355. 25. Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным- [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://pravo163.ru/advokat-po-nedvizhimosti-kak-priznat-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-nedejstvitelnym/ (дата обращения: 07.03.2024) 26. Как признать сделку недействительной - [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://journal.tinkoff.ru/guide/kak-priznat-sdelku-nedejstvitelnoj/?ysclid=lthg0cdn3a358177775 (дата обращения: 07.03.2024) 27. Когда сделку с жильем могут признать недействительной - [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/kogda-sdelku-s-zhilem-mogut-priznat-nedejstvitelnoj-i-kak-etogo-izbezhat?ysclid=lthg0exrrz404839066 (дата обращения: 07.03.2024) 28. Основания признания договора купли-продажи недействительным - [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://rosco.su/press/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnym/?ysclid=lthg0drz2e161428989 (дата обращения: 07.03.2024) 29. Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества - [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://sciencen.org/assets/DOI/KOF-471-SHepetilnikova-51-59.pdf?ysclid=lthfzijoy6630325593 (дата обращения: 07.03.2024) 30. Расторжение и признание недействительным договора купли-продажи недвижимости - [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://kuzpartners.ru/articles/rastorzhenie-i-priznanie-nedeystvitelnym-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/?ysclid=lthg0b1vqk393920268 (дата обращения: 07.03.2024)