Для любого грамотного руководителя такие слова как повышение эффективности производства, конкурентоспособность, эффективная форма хозяйствования, грамотное управление производством являются не просто словами, а основным курсом развития организации, предприятия или учреждения.
На сегодняшний день тенденции развития экономики в стране таковы, что анализ управления имуществом для предприятий и организаций становится не просто актуальным, а насущной необходимостью. Эффективность использования имущества и состояния предприятия во многом является залогом успеха их деятельности. Это и является основой развития методик анализа управления имуществом.
Методик и моделей оценки существует достаточно большое количество.
В целом, методика управления имуществом включает в себя рекомендации по разработке и внедрению решений, направленных на грамотное и целесообразное использование имущественных объектов.
Методика может включать такие пункты как
• создание единых баз и реестров: объектов имущества, документов, данных управления имуществом;
• настоящее состояние имущества (оценка по различным критериям);
• контроль за сделками с имуществом, сопровождение их;
• контроль и сопровождение использования имущества;
• анализ результатов всех действий с имуществом;
• контроль за состоянием имущества – правовым, экономическим, техническим; прогнозирование;
• анализ и оптимизация деятельности по управлению имуществом.
Рассмотрим задачу управление имуществом на конкретном примере недостроенного объекта недвижимости, который представляет собой кирпично-монолитное здание. Строительные работы по возведению основных несущих конструкций близки к завершению. Имеется проектная документация и все необходимые разрешения для продолжения строительства. Здание находится на центральной улице города недалеко от игрового развлекательного комплекса и ботанического парка с зелеными насаждениями и гипсовыми скульптурами. Рядом расположены торговые центры, несколько жилых домов и средняя образовательная школа. В час пик на проезжей части образуются незначительные затруднения дорожного движения.
Читать дальше
В текущем году девелоперская компания приобрела недостроенный объект недвижимости, который представляет собой кирпично-монолитное здание. Строительные работы по возведению основных несущих конструкций близки к завершению. Имеется проектная документация и все необходимые разрешения для продолжения строительства.
Однако у девелопера возникли сомнения по поводу эффективности проектного варианта использования объекта. Поэтому было принято решение о проведении дополнительных исследований относительно возможностей его функционирования и разработке новой концепции объекта недвижимости.
Для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка были выбраны три наиболее приемлемых варианта.
Вариант А
В строении размещаются квартиры общей площадью 6180 м2. На уровне улицы в здании размещаются торговые помещения площадью 1236 м2, ниже уровня улицы имеется подземный парковочный этаж. Количество парковочных мест рассчитано на 96 автомобилей.
Вариант В
Здание используется под комплекс, включающий квартиры площадью 6180 м2. Площадь торговых помещений 3090 м2. Количество парковочных мест 34 шт.
Вариант С
Здание переоборудуется под торгово-офисный центр. Площадь торговых помещений 2060 м2 и офисных 7210 м2. Количество парковочных мест 34.
Главная задача – поиск оптимального решения.
При выполнении экономического анализа вариантов делаются следующие допущения:
– инвестор финансирует данный объект недвижимости за счет собственных средств (30 %) и с помощью привлеченного капитала (70 %). Затраты на привлеченный капитал, или реальная процентная ставка, составляет 12 % годовых.
– анализируемый инвестиционный проект представляет собой единый комплекс, в котором денежные поступления от инвестиций должны покрывать все затраты на привлеченный капитал (выплаты процентов по займам и погашения самих займов);
– в анализе не учитывается влияние инфляции на объем денежных поступлений. В качестве расчетов принята 1 условная денежная единица (1 ден.ед.).
Читать дальше
Основными критериями выбора сферы деловой активности для девелопера являются такие показатели, как прогнозируемая доходность, возможные риски проекта и ликвидность создаваемого объекта недвижимости. При их оценке не обойтись без исследования рынка, широкого использования статистических данных, показателей развития рынка. Помощь девелоперу в этой области могут оказать общие и специальные обзоры рынка недвижимости, регулярно подготавливаемые профессиональными организациями.
Выделяют ряд групп показателей, характеризующих состояние динамику рынка недвижимости. Среди них обычно выделяют:
– объемные показатели (объем продаж, объем предложения, в том числе потенциального, объем незанятых площадей, объем инвестиций в недвижимость, обеспеченность потребителей определенными объектами недвижимости);
– ценовые показатели (уровень арендной платы, уровень цен);
– показатели доходности инвестиций в недвижимость (ставки доходности по типам недвижимости в регионах);
– динамические показатели (динамика объемных, ценовых, показателей доходности).
Выбора сегмента рынка для деловой активности можно осуществить путем ранжирования основных сегментов рынка:
– рынок жилья;
– рынок торговых зданий;
– рынок офисных зданий
по таким параметрам как:
– доходность;
– ликвидность;
– риски;
– конкуренция.
Оценка каждого параметра проводится по трех балльной шкале (3 – максимально удовлетворяющее девелопера значение, 1 – минимально)и приведена в таблице 1.
Читать дальше
В связи с тем, что на успех девелоперского проекта влияет очень много факторов, то необходимо проводить их анализ. Эффективным способом сравнения сильных и слабых сторон проекта с учетом состояния и тенденций развития рынка является применение SWOT-анализа.
SWOT-анализ предполагает оценку характеристик проекта в сравнении с теми возможностями и опасностями, которые несет рынок.
Объект: S (strengths) – силы;
W (weaknesses) – слабости.
Рынок: O (opportunities) –возможности;
T (threats) – опасности.
Анализ характеристик проекта в сравнении с требованиями рынка позволяет выбрать из возможных вариантов проекта наилучший, рассмотреть возможности ликвидации слабых сторон проекта и усилить влияние сильных сторон.
Все результаты анализа представлены в таблице 3. Критерий оценки – степень влияния на функциональность объекта, – отрицательная или положительная.
SWOT-анализа проекта варианта А Таблица 3.
Читать дальше
1. Максимов С.Н. Управление проектами развития недвижимости: Учебное пособие / СПбГИЭУ.-СПб.: СПбГИЭУ, 2010.-244 с. Допущено УМО по образованию в области производственного менеджмента.
2. Zarenkov V.A. Project Management = Управление проектами. -2 edition.-Saint Petersburg: Etalon-LenSpecSMU, 2008. - 280 с.
3. Задорожний А.В. Специальные программные средства управления проектами: Учебное пособие / А.В. Задорожний, Е.Ю. Суслов. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 75 с. Файл 7033.pdf
4. Арчибальд Рассел Д. Управление высокотехнологичными программами и проектами: Пер. с англ. Под общ. ред. А.Д. Баженова. - М.: ДМК Пресс, 2002. - 463с.
5. А.М .Афонин, Ю.Н. Царегородцев, С.А. Петрова Управление проектами: Учебное пособие- М.: Форум, 2009.- 184 с.
6. Романова М.В. Управление проектами: Учебное пособие.- М.: Форум: ИНФРА-М, 2010.- 256 с..0 с.
Читать дальше
30 страниц
80% уникальность
2014 год
15 просмотров
