Оценка денежных потоков от объекта офисной недвижимости

Наиболее часто используется для оценки объектов недвижимости и денежных потоков, которые они генерируют - доходный подход – он основан на том, что стоимость оцениваемой недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать качеству и количеству дохода, который эта недвижимость способна принести в будущем, но оценка производится в текущий момент времени. Связанный с доходным подходом термин «капитализация дохода» - это процесс, определяющий взаимосвязь будущих доходов от объекта и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода: С - стоимость оцениваемой недвижимости; ЧД - ожидаемый доход (или денежный поток, или чистый операционный поток) от оцениваемой недвижимости – это те деньги, которые способна принести оцениваемая недвижимость за определенный период; К - норма дохода - это ставка капитализации (отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки). Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к чистому доходу, который приносит данная недвижимость. Чистый операционный доход – это доход, получаемый от коммерческого использования объекта недвижимости, за вычетом всех потерь и расходов, которые необходимы в процессе использования объекта. Определение ЧД, как правило, проводится в три этапа. Этап 1. Рассчитывается ПВД (потенциальный валовой доход) – возможный дохода от оцениваемого объекта. Основной вид дохода от объектов недвижимости – арендная плата, поэтому чаще всего ПВД определяется по формуле: ПВД = ставка арендной платы * площадь арендуемого помещения Неспроста ПВД – это только потенциальный доход, но на практике при владелец объекта недвижимости практически никогда не получает этот доход, так как всегда имеют место незапланированные недоимки, потери и т.п. Этап 2. Именно поэтому рассчитывается ДВД (действительный валовой доход) – это тот доход, который собирается в практической эксплуатации объекта. Формула для вычисления ДВД выглядит следующим образом: ДВД = ПВД – Потери + Дополнительные доходы, либо ДВД=ПВД*(100%-коэффициент потерь), где потери валового дохода – это потери, вызванные неполной загрузкой объекта в течение периода использования, неполным сбором арендных платежей, потерями, пришедшими из внешней среды и прочее; дополнительные доходы – это доходы, не связанные с основной эксплуатацией объекта. Например, доход от платной парковки при объекте и т.п. Этап 3. На последнем рассчитывается ЧД по следующей формуле: ЧД = ДВД – операционные расходы. Операционными расходы - это текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта. Они бывают постоянными и переменными. К постоянным относятся те виды расходов, которые не зависят от формы эксплуатации объекта недвижимости или от результатов эксплуатации – это земельные платежи (земельный налог или арендная плата за пользование земельным участком), налог на имущество, затраты на страхование, амортизационные отчисления. Налоговые отчисления, связанные с эксплуатацией объекта (НДС, налог на прибыль), не входят в состав операционных расходов для целей оценки недвижимости. Даже в случае отсутствия точных сведений от заказчика о величине постоянных операционных расходов, их вычисление в процессе оценки не представляет большой сложности. Переменные операционные расходы прямо зависят от эксплуатации недвижимости - это платежи за водоснабжение, электроэнергию, тепловую энергию и другие коммунальные услуги, расходы на охрану и уборку объекта и прочее. На практике расчеты этих расходов проводятся на основании данных, предоставленных заказчиком. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в момент оценки как приведенную на текущий момент времени стоимость будущих денежных потоков, он отражает: • риски, характерные для оцениваемого объекта и региона присутствия объекта; • объем и качество дохода, который оцениваемый объект недвижимости может принести в течение своего периода использования. Доходный подход, помимо оценки денежных потоков, используется при определении: - инвестиционной стоимости объекта (инвесторам не выгодно платить за объект сумму большую, чем текущая стоимость будущих денежных потоков от этого объекта); - рыночной стоимости объекта недвижимости. В пределах доходного подхода можно применять один из двух методов: 1. Метод прямой капитализации доходов. При применении данного метода в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период. Метод капитализации доходов используется, если: • денежные потоки стабильны продолжительный период времени, и представляют собой существенную положительную величину; • денежные потоки возрастают умеренными и устойчивыми темпами. Результат, полученный методом прямой капитализации, состоит из стоимости зданий и из стоимости земельного участка - является стоимостью полного объекта недвижимости.