Оценка стоимости объекта недвижимости доходным подходом»

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций. Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы. Число объектов недвижимости в стране и даже в отдельном регионе очень велико. Следовательно, для оперативного получения и обработки информации об объектах недвижимости необходимо использовать современные компьютерные системы, включая сети передачи данных. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта.

---

Если вам нужна контрольная работа на заказ срочно , оформляйте заказ на сайте Work5.

---

. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных объектов недвижимости, их стоимость может значительно отличаться. В настоящее время рынок недвижимости в России находится в начальной стадии своего развития. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости. Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж. Эти методы рассмотрены в теоретическом аспекте в данной выпускной квалификационной работы. На конкретных предложенных примерах приведен доходный метод оценки объекта недвижимости. Целью выпускной квалификационной работы является проведение оценки объекта недвижимости с помощью применения доходного метода. Задачи выпускной квалификационной работы: - исследование сущности и понятия недвижимости и его классификации; - изучение основных принципов оценки недвижимости; - изучение существующих подходов и методов к оценке недвижимости; - проведение оценки стоимости объекта недвижимости доходным подходом на примере квартиры, расположенной в жилом комплексе «Пик любви» (в Свердловском районе) по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, мкр-н Ершовский, д. 28/6, кв. 25. Возможные пути решения поставленных задач: изучение теоретического и практического материала. Границы исследования: Объектом исследования в данной выпускной квалификационной работе является объект недвижимости. Предметом исследования является доходный метод оценки объекта недвижимости. Географические рамки: Иркутская область, г. Иркутск, мкр-н Ершовский, д. 28/6, кв. 25. Временные рамки: 2019 год. Положения, выносимые на защиту: - доходный метод оценки недвижимости является сложным в практическом применении; - доходный метод не дает точной рыночной цены объекта недвижимости, по данному методу стоимость объекта получается завышенная. Структура представленной работы состоит из введения, двух основных глав, заключения и списка используемой литературы. Во введение выпускной квалификационной работы обоснована актуальность темы исследования, сформирована цель и задачи исследования. Так же сформулированы объект и предмет исследования, приведены методы и информационная база. Определены границы исследования. Сформированы положения, выносимые на защиту. В первой главе выпускной квалификационной работы проведено изучение теоретических аспектов на тему исследования. Приведены понятия недвижимости, приведено нормативное регулирование недвижимости в РФ. Сформированы отличительные (основные) признаки недвижимости. Так же была изучена классификация объектов на рынке недвижимости. Так же в рамках первой главы были изучены основные принципы исследования и оценки объектов недвижимости. Во второй главе выпускной квалификационной работы проведена оценка объекта недвижимости в городе Иркутске. В рамках второй главы были изучены существующие методы проведения оценки объектов недвижимости. И на основании данного аналитического материала проведена оценка конкретного объекта недвижимости. В заключение выпускной квалификационной работы приведены основные выводы по проведенному исследованию. В списке использованных источников приведены основные источники информации, которые были использованы и изучены в процессе написания выпускной квалификационной работы.

На основании исследования, проведенного в выпускной квалификационной работе можно сделать вывод, что все поставленные задачи выполнены и цель исследования достигнута. Недвижимость - это объекты строительства, выполненные в виде зданий, сооружений, и предназначеные для проживания или ведения коммерческой деятельности. Проведенный анализ классификации объектов недвижимости на рынке РФ выделил следующие основные типы: жилая и коммерческая. Жилая недвижимость – это объекты строительства, которые предназначены для проживания и должны соответствовать установленным на уровне законодательства нормативам. Коммерческая недвижимость - объекты строительства, которые оборудованы для ведения предпринимательской деятельности. Выделенные в процессе изучения классификации объектов недвижимости офисная и складская недвижимость представляют собой коммерческий тип недвижимости. Проведенный анализ принципов оценки недвижимости выявил 4-е основные группы: оценка с точки зрения пользователя недвижимости, оценка с точки зрения рынка недвижимости, оценка с точки зрения взаимоотношений компонентов собственности и оценка с точки зрения эффективного использования объекта недвижимости. Процесс оценки недвижимости проводится с помощью 3-х основных методик: затратного, сравнительного и доходного. Наиболее эффективной методикой общепринято считается сравнительный методика. Причиной данному выводу стал факт того, что в процессе оценки с помощью сравнительного метода учитываются факторы внешней среды, в частности постоянно меняющиеся (к примеру, курс доллара, спрос и потребление на рынке недвижимости и прочие) и устанавливается цена по реальным рыночным ценам на момент проведения оценки. Использование доходного метода является наиболее затратоёмким из всех трех методик, и стоимость объекта недвижимости, полученная в ходе расчета, является завышенной по сравнению с рыночной ценой. В практической части исследования была проведена оценка объекта недвижимости, которая выполнена с помощью доходного методики. Исследуемый объект недвижимости - квартира в городе Иркутске, расположенная по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, мкр-н Ершовский, д. 28/6, кв. 25. Для определения стоимости данного объекта недвижимости путем доходной методики необходимо было изначально провести расчет коэффициента капитализации и стоимости 1 кв. м. Для расчета стоимости 1- ого кв. м. данного была проведена оценка объектов недвижимости - аналогов путем использования сравнительного методика и корректировка значений стоимости данных аналогов по 1-му кв. м. по нескольким условиям. По полученным значениям был проведен расчет стоимости 1-го кв. м. квартиры по адресу: г. Иркутск, мкр-н Ершовский, д. 28/6, кв. 25, который равен 545,33 руб./кв. м. Затем с помощью определенных коэффициентов капитализации по объектам аналогам был проведен расчет коэффициента капитализации для объекта исследования в данной работе с помощью метода среднего числа. Значение данного коэффициента составило 0,0505. Оценка общей стоимости объекта недвижимости показала его стоимость в размере 2 928 587 руб. По сравнению с фактически рыночной ценой исследуемого объекта, полученная стоимость доходным методом выше. На основании выше сказанного, можно сделать вывод, что доходная методика является не только трудозатратной, но и так же не дает точные суммы оценки по стоимости объекта

1. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ. 2. Бердникова В.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие/ В.Н. Бердникова. – М.: Юрайт,- 2016 г. – 310 с. 3. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/ Е.Н. Иванова.- М.: КноРус,- 2017 г. – 344 с. 4. Иваницкая И.П., Яковлев А.Е. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие/И.П. Иваницкая.- М.: КНОРУС,- 2016 г. 410 с. 5. Каминский А. В., Стразов Ю.И., Тейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости / А.В. Каминский, Ю.И. Страхов, Е.М. Трейгер. - М.: РИО МАОК, 2018. - 238 c. 6. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г. Касьяненко. – М.: Проспект, 2017. 7. Мурзин А. Д. Недвижимость. Основы экономики, оценки и кадастра / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2016. - 224 c. 8. Мурзин А. Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2018. - 384 c. 9. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие/ С.Н. Максимов. – М.: Юрайт, - 2016 г. -240 с. 10. Сидоровых А. С. Оценка влияния транспортной доступности на цены недвижимости / А.С. Сидоровых. - М.: Синергия, 2018. - 302 c. 11. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: учебное пособие/ А.В. Татарова.- М.: ТРТУ,- 2018 г. – 512 с. 12. Фаерман Е. Ю. и др. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования //Журнал Экономика и математические методы (ЭММ). – 2018. – Т. 40. – №. 1. 13. Фридман О.Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (Income Property appraisal and analysis) / О. Д. Фридман. - М.: Дело, 2017. - 480 c. 14. Фридман О.Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / О.Д. Фридман. - М.: Дело, 2016. - 461 c. 15. Хачатрян С. Р. и др. Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г. Москвы) //Аудит и финансовый анализ. – 2017. – №. 4. – С. 112-135. 16. Moskalyk А. The Role of Public-Private Partnerships in Funding Social Housing in Canada. CPRN Research Report. 2018 17. Eoin O’Sullivan and Pascal De Decker. Regulating the private Rental Housing Market in Europe. European Journal of Homelessness, vol. 1, December, 2017. 18. Максимов С.Н., Каражакова Д.А. Управление недвижимостью: учебное пособие/ С.Н. Максимова, Д.А. Каражакова.- М.: Гриф УМО ВО Санкт-Петербургский государственный экономический университет.- 2020 г. – 340 с. 19. Описание Иркутской области [Электронный ресурс]. URL.: http://irkipedia.ru/content/irkutskaya_oblast (дата обращения 09.11.2020) 20. Рынок недвижимости [Электронный ресурс]. URL.: www.irn.ru (дата обращения 09.11.2020)