Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом. Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.
Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Правовые регулирующие отношения собственности на землю подразделяются на общие (свойственные всем земельным отношениям) и специальные (характерные для определенных категорий земель и условий их использования). Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенстве земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию.
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром, а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Рыночная цена земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера продавцов и покупателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретении другого участка аналогичной полезности. С течением времени, а также при изменении целевого назначения участка или его свойств, рыночная цена меняется, поэтому оценка земли всегда приводится по состоянию на конкретную дату.
Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли своими решениями имеют право уточнять количество и границы оценочных зон и тем самым повышать или понижать установленную ранее нормативную цену, но не более, чем на 25%. Приоритетным при определении нормативной цены земли выступает потенциальный доход, т.е. доход, который может принести деятельность на определенном земельном участке, а эта деятельность определяется категорией земли и разрешенного использования земельного участка.
Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.
Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют неопределенный срок службы.
В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости.
Рыночная стоимость - это то, за сколько недвижимость будет продаваться при нормальных условиях. Это исключает продажи, когда покупатель или продавец вынуждены действовать, возможно, из-за перемещения по службе, смерти члена семьи или развода. Рыночная стоимость - в основном обоснованное предположение, но оно может быть достаточно точным, если применить правильный метод и рассмотреть все важные детали.
Ряд факторов может повлиять на рыночную стоимость дома, в том числе:
- Внешние характеристики: «привлекательность обочины», состояние недвижимости, размер участка, популярность архитектурного стиля собственности, системы водоснабжения и канализации, тротуар, асфальтированная дорога и так далее.
- Внутренние характеристики: размер и количество комнат, качество строительства, состояние прибора, продемонстрированная «гордость за собственность», тип отопления, энергоэффективность и т. д.
- Спрос и предложение: количество объектов на продажу и количество покупателей; как быстро продаются объекты в этом районе.
- Расположение: желательно вблизи школы.
Как правило, налоги на недвижимость основаны на оценочной рыночной стоимости дома. Местный оценщик определяет оценочную рыночную стоимость всех объектов в сообществе. Оценщик может использовать подход сравнения продаж или любой другой метод, чтобы получить оценочную рыночную стоимость вашего имущества, которая указана в оценочном листе и вашем счете налога на имущество[7].
Существует несколько способов оценки имущества: подход сравнения продаж, подход затрат и доход. В целом цель состоит в том, чтобы определить текущую рыночную цену собственности. Это также называется рыночной стоимостью.
Подход сравнения продаж определяет рыночную стоимость аналогичных объектов в вашем регионе. Чем больше количество свойств и схожесть рассматриваемых свойств, тем больше процесс отразит истинную
Если подход сравнения продаж нецелесообразен - например, если не хватает свойств для сравнения в этой области - оценщики используют подход затрат. Здесь текущая стоимость земли является ключевой. Затем стоимость земли добавляется к стоимости нового здания, и износ математически вычитается.
Наконец, доходный подход наиболее распространен для арендуемой недвижимости, такой как многоквартирные дома. Доход от аренды служит отправной точкой. Таким образом, годовая арендная плата за вычетом постоянных и эксплуатационных расходов, умноженная на дубликатор, дает стоимость недвижимости.
Целью данной курсовой работы: обобщение теоретических знаний и формирование системного представления об особенностях оценки жилой недвижимости на примере земельного участка была достигнута
Были выполнены следующие задачи:
- дано понятие недвижимого имущества;
- выявлены проблемы и принципы оценки недвижимого имущества;
- даны характеристики объекта;
-проанализировано месторасположение земельного участка;
- рассчитана величина рыночной стоимости;
- определена итоговая стоимость объекта.
В данной курсовой работе мы выполняли роль оценщиков и производили оценку жилой недвижимости. Под объектом оценки выбирали земельный участок под офисным помещением и научились определять рыночную стоимость оцениваемого объекта затратным, сравнительным и доходным подходами. Для этого была изучена специальная литература и необходимые нормативно- правовые акты, а также законы. Затем научились составлять отчет об оценке объекта недвижимости на основе необходимых требований и стандартов.
Данная работа показывает, что оценка объекта недвижимости, такого как земельный участок, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.
Рассчитав рыночную стоимость объекта оценки различными методами, я сделала вывод, что наиболее точный результат исходит от сравнительного подхода, т.к. сопоставляются цены недавних продаж аналогов объекта оценки, учитывается современное состояние рынка недвижимости, спрос и предложение.
Сопоставив итоговую (рыночную) величину стоимости земельного участка под зданием банка равную 6 270 560 рублей с кадастровой стоимостью такого участка, равной 251930 рублей, можно сделать вывод, что некоторая объективированная цена на земельный участок является лишь процентом от определенной нами стоимости объекта оценки, она необходима главным образом в целях налогообложения.
Таким образом, я рассмотрела подходы и методы оценки земельных участков, провела анализ процесса оценки земельных участков и иных объектов недвижимости, т. е. магазин продуктов, находящегося на данном участке, сказала об актуальности проблемы в современных условиях.
41 страниц
55% уникальность
2021 год
26 просмотров
