«Договор аренды зданий и сооружений: теория и практика»

Одной из востребованных договорных конструкций является договор аренды зданий и сооружений. Указанный договор, играя приоритетную роль на современном этапе, способен удовлетворять различные потребности участников гражданского оборота. Учитывая, что договор аренды зданий и сооружений гражданским законодательством достаточно урегулирован, обнаруживается, что в практике его применения могут возникать различные отношения, не отраженные действующим законодательством. В действующем гражданском законодательстве не закреплен вопрос об обязательной проверке состояния арендуемого имущества, однако, учитывая загруженность судов, в дальнейшем ее проведение позволит избежать множества споров. Так, актуальность темы исследования обусловлена тем, что с развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборот недвижимого имущества. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. Одним из важнейших факторов является вовлечение в гражданский оборот недвижимого имущества, и, в частности, таких объектов как здания и иные сооружения. Здания и иные сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на правовом регулировании отношений, предметом которых они являются.

---

Реферат по литературе на заказ - позволит вам не волноваться об учебе. Мы сделаем реферат недорого и качественно в самые кратчайшие сроки!

---

Законодатель пытается унифицировать правовое регулирование отношений, предметом которых является недвижимое имущество. Одним из таких унифицированных требований является требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в отношении зданий и иных сооружений реализация данного требования носит непоследовательный характер. Установив обязательную государственную регистрацию договора аренды зданий и иных сооружений, заключенного на срок не менее одного года, законодатель, тем не менее, оставил без внимания договоры аренды зданий и иных сооружений, заключенные на неопределенный срок и пролонгацию договора. На практике это привело к непоследовательному применению норм о государственной регистрации договоров аренды зданий и иных сооружений. Объектом исследования являются отношения, возникающие в связи с арендой зданий (сооружений). Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие отношения аренды зданий и сооружений, практика применения данного гражданско-правового института, а также теоретические разработки и взгляды ученых в области арендных отношений. Цель исследования состоит в том, чтобы на основе изучения и анализа законодательства Российской Федерации, судебной практики и научной литературы по этому вопросу определить тенденции развития и теоретические проблемы в регулировании аренды зданий, сооружений, а также представить предложения по совершенствованию правового регулированию данного института. Для достижения цели поставлены следующие задачи: - определить место договора аренды в системе договоров, направленных на передачу имущества; - исследовать понятие и особенности договора аренды зданий и сооружений; - изучить здания и сооружения как объекты арендных отношений, а также выявить проблемы правового регулирования нежилых помещений как объекта договора аренды; - рассмотреть форму и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений. Характеризуя отечественную юридическую литературу советского периода, следует отметить, что аренда в ней упоминается крайне редко. Связано это с тем, что в период командно-административной системы управления аренда недвижимости подчинялась жесткому государственному регулированию: в аренду могли быть сданы только основные фонды, временно не используемые предприятием. Научная и практическая значимость данной работы вызвана тем, что выводы и предложения, которые в ней содержатся, могут быть использованы при совершенствовании, внесению изменений и дополнений в гражданское законодательство. Методологическую основу работы составил диалектический метод познания. В решении поставленных задач также были использованы общие и частные методы научного познания: анализ, синтез, логический, сравнительно-правовой, исторический, системно-структурный, конкретно-социологический, статистический и др. Курсовая работа состоит из введения, основной части, заключения и списка использованного нормативного материла и использованной литературы.

Любой правовой институт, входящий в область гражданского права, нуждается в перманентном совершенствовании и преобразовании в силу динамичного характера гражданско-правовых отношений. Естественно, институт аренды зданий и сооружений не относится к исключениям из этого правила. Цивилистами рассматривается проблема отсутствия законодательной расшифровки терминов «здание» и «сооружение». ГК РФ и другие федеральные законы не содержат легального определения этих понятий. Правоведы в большинстве своем считают, что острой необходимости в законодательной фиксации дефиниций терминов «здание» и «сооружение» нет. Формулирование конкретных признаков понятий «здание» и «сооружение» на законодательном уровне создаст условия для более стабильной и уверенной идентификации объектов аренды в координатах, предложенных гражданским кодексом. У субъектов гражданско-правовых отношений появится надежный и эффективный инструмент разграничения объектов аренды. Следовательно, арендодателю и арендатору станет проще определиться с той конструкцией аренды, которая является в их случае наиболее применимой. В качестве особенностей правового регулирования аренды зданий и сооружений нами выделены следующие моменты: - по договору аренды может быть передана только индивидуально – определенная, непотребляемая вещь, что прямо следует из смысла ст. 607 ГК РФ; - по данному договору предусматривается передача как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования; - договор является формальным. Он должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; - статья 655 ГК РФ закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. В случае несоблюдения этих условий, договор будет считаться недействительным. Согласно положениям ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента Нотариальное удостоверение договора аренды здания или сооружения, кроме случаев, установленных законом, не предусмотрено. Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете и цене аренды – арендной плате. В договоре должны быть точно определены сведения, которые позволяют максимально установить то имущество, которое передается арендатору по договору. Подводя итог, следует остановиться на кратком перечисление предложенных законодателю новаций: - ввести в ст. 650 ГК РФ легальные определения «здания» и «сооружения»; - отменить обязательность государственной регистрации для всех договоров аренды здания и сооружения; - дополнить ст. 655 ГК РФ закреплением правомочия арендодателя удерживать имущества арендатора, находящееся на объекте аренды после прекращения действия соответствующего договора.

Нормативные правовые акты 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст. 410. 3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 30.12.2020) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть I). Ст. 16. 4. Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 16.10.20117) «О финансовой аренде (лизинге)» // Российская газета. 1998. № 211. 5. Федеральный закон Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344. 6. Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627. 7. Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ (ред. от 30.12.2015) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2013. № 9. Ст. 873. Материалы судебной практики 8. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. №1. Научная и учебная литература 9. Андреев Ю.Н. Соседские отношения в гражданском праве России: теория и практика. – М.: Норма, 2016. С. 129. 10. Беспятых Е.А. Виды договоров с недвижимостью в системе Российских договоров // Научно-практический электронный журнал. 2019. № 10 (37). С. 5-10. 11. Веселова О.С. Правовые основания заключения договора на аренду зданий и сооружений // Вектор науки Тольяттинского государственного университета. Серия: юридические науки. 2014. № 1. С. 17. 12. Гриднева О.В. Совершенствование института договора аренды зданий и сооружений // Право и государство: теория и практика. 2020. № 1 (181). С. 16-19. 13. Иванова А.С. Особенности аренды зданий у физических лиц // В сборнике: Актуальные проблемы гражданского и уголовного права. СПб., 2016. С. 105-109. 14. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // Доступ из справочной системы СПС «Консультант Плюс». 15. Королева Д.В., Галиева Ю.З. Проблемы, возникающие при заключении договора аренды недвижимости // Аллея науки. 2017. Т. 2. №14. С. 163-166. 16. Лезина К.В. Договор аренды зданий и сооружений // В книге: Право и закон: история, теория, практика / Под ред. С.Г. Киселева. М., 2015. С. 270-279. 17. Ленковская Р.Р. Институт государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества: проблемы развития и реализации // Материалы ежегодной Международной научной конференции памяти Ф.М. Рудинского. Рязань “Концепция” 2015. С. 68. 18. Лубенович Э. Виды договоров аренды в Российской Федерации // Вестник науки. 2019. № 6 (15). С. 52-58. 19. Плотникова С.Ю. Проблемы, возникающие при государственной регистрации договоров аренды, дополнительных соглашений к договорам аренды на земельные участки и объекты капитального строительства // Пролог: журнал о праве / Prologue: Law Journal. 2016. № 4. 20. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: Монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма; Инфра-М, 2013. – 496 с. 21. Сарана А.Ю. Договор аренды в гражданском праве Российской Федерации // Научно-исследовательский институт актуальных проблем современного права ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина». 2019. С. 242-245. 22. Чернов В.Г. Договор аренды зданий и сооружений // Научно-практический электронный журнал Аллея науки. 2020. № 10 (49). С. 3-11.