Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости

Актуальность данной темы обусловлена тем, что в связи с высокой динамикой цен на все объекты различных рынков недвижимости, а также отсутствием более-менее дееспособной информационной базы по объектам недвижимости, рынок недвижимости не может существовать без оценки своих объектов. Благодаря применению моделей ипотечно-инвестиционного анализа есть возможность рассчитать точную стоимость капитала на основе соот-ношения заемных и личных средств. Применение этого метода позволяет упростить и ускорить процесс оценки. Практически все вложения в недвижимость осуществляются за счет ипотечных кредитов.

---

Не готова магистерская работа? купить готовую можно по ссылке.

---

Благодаря популярному инструменту у инвестора появляется финансовый рычаг, который позволяет ему увеличить отдачу от прибыли и получить больший доход от роста цены выбранного объекта в будущем. Кроме того, оформление ипотеки - это возможность диверси-фицировать активы и добиться увеличения отчислений на выплату процен-тов. Недвижимость - это особая категория активов, обладающая рядом характерных особенностей: - прямая, прочная связь собственности с землей; - недвижимость относится к категории финансовых активов; - рынок недвижимости - сфера вложения капитала (инвестиционная сфера), а также система экономических отношений между участниками фи-нансового рынка по сделкам с недвижимым имуществом; - спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем, поэтому, даже если предложение превышает спрос, он (спрос) часто остается неудовле-творенным; - объем спроса на объекты недвижимости определяется географиче-скими и историческими факторами, а также состоянием инфраструктуры в районе расположения объекта. Целью данной работы является изучение ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости. При этом можно выделить следующие ос-новные задачи: - рассмотреть сущность ипотечно-инвестиционного анализа - изучить алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости недвижимости; - рассмотреть модели для проведения ипотечно-инвестиционного анализа; - рассмотреть нормативно-правовое регулирование процесса оценки, применяемые стандарты и правила; - провести анализ экономической ситуации рынка недвижимости, мо-ниторинг ценообразующих факторов и подбор источников информации; - представить описание местоположение объекта оценки, транспорт-ной доступности и уровня развития инфраструктуры, карты-схемы райо-на. - рассмотреть правовые, экономические, объемно-планировочные проектные конструктивные характеристики и физическое состояние объек-та недвижимости; - описать подбор объектов-аналогов и определение степени сопоста-вимости с оцениваемым объектом; - произвести расчет величины рыночной стоимости объекта недви-жимости в рамках сравнительного метода. Объектом данного исследования выступает квартира, расположенная по адресу: г. Москва г. Щербинка ул. Спортивная дом 15. Предметом - ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости. В работе использовались общенаучные методы, такие как анализ, синтез. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка литерату-ры.

В ходе выполнения данной работы была поставлена следующая ос-новная цель: изучение ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недви-жимости. Для достижения данной цели были решены следующие основные задачи: - рассмотрена сущность ипотечно-инвестиционного анализа - изучен алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости недвижимости; - рассмотрены модели для проведения ипотечно-инвестиционного анализа; - рассмотрено нормативно-правовое регулирование процесса оценки, применяемые стандарты и правила; - проведен анализ экономической ситуации рынка недвижимости, мониторинг ценообразующих факторов и подбор источников информа-ции; - представлено описание местоположение объекта оценки, транс-портной доступности и уровня развития инфраструктуры, карты-схемы района. - рассмотрены правовые, экономические, объемно-планировочные проектные конструктивные характеристики и физическое состояние объек-та недвижимости; - описан подбор объектов-аналогов и определение степени сопоста-вимости с оцениваемым объектом; - произведен расчет величины рыночной стоимости объекта недви-жимости в рамках сравнительного метода. По результатам выполнения данной работы можно сделать следую-щие основные выводы: Ипотечный и инвестиционный анализ позволяет ускорить и упро-стить процесс оценки, рассчитать точную стоимость капитала на основе собственных и заемных средств. Анализ ипотечных вложений или анализ структуры капитала - это аналитический инструмент, который определяет истинную стоимость недвижимости на основе соотношения собственного и заемного капитала. В ходе работы были рассмотрены две модели анализа вложений в ипотеку, использованные при оценке: Традиционная модель, при которой инвестор и кредитор рассчиты-вают получить возврат своих инвестиций и вернуть их. Модели капитализации дохода: 1. Техника Элвуда. 2. Метод прямой капитализации. 3. Инвестиционный групповой метод. Преимуществом этих моделей является точность определения цены и стоимости объекта недвижимости, поэтому ипотечный и инвестиционный анализ играет важную роль как составляющая недвижимости и экономики в целом. Срок окупаемости - это время, необходимое для того, чтобы сум-ма денежных потоков от проекта сравнялась с суммой первоначальных инвестиций. Этот измеритель инвестиционной эффективности используется инвесторами, которые хотят знать, когда произойдет полная окупаемость инвестиций. Методика Эллвуда используется при анализе ипотечных инве-стиций и дает те же результаты, что и традиционная методика, поскольку основана на том же наборе исходных данных и представлений о соотно-шении интересов собственного капитала и долга в период разработки ин-вестиционного проекта. Отличие методики Эллвуда в том, что она позво-ляет анализировать недвижимость в зависимости от ее цены на основе ко-эффициентов доходности показателей собственного капитала в структуре вложений, изменения стоимости всего капитала и достаточно четко пока-зывает механизм изменения собственного капитала. капитал за период ин-вестирования. Таким образом, задачи данной работы можно считать решенными, цель достигнутой.

1 Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ) 2 Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельно-сти в российской федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ) 3 Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 № 395 (ред. 03.10.2002) «О лицензировании оценочной деятельности» 4 Постановление Правительства РФ от 12 сентября 2008 г. N 673 "О вне-сении изменений в некоторые постановления Правительства Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности и признании утратив-шим силу постановления Правительства Российской Федерации от 20 августа 1999 г. N 932" 5 Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: Учебник для вузов. 4-е изд., испр / А.Н. Асаул. - М.: АНО ИПЭВ, 2018. 432 c. 6 Бердникова, В.Н. Экономика недвижимости [Текст]: 2-е изд., испр. и доп. учебник и практикум для академического бакалавриата. - Любер-цы: Юрайт, 2018. - 190 c. 7 Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости [Текст]: Учебник для бака-лавров / В.А. Горемыкин. - М.: Юрайт, 2018. 926 c. 8 Коваленко, Н.Я Экономика недвижимости [Текст]. - М.: КолосС, 2018. 240 c. 9 Озеров Е.С. К проблеме об обосновании и применении теоремы кон-цепции оценки // Трудности недвижимости [Текст]. 2018. Вып. 1. С 3-5. 10 Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2020. 536 с. 11 Оценка недвижимости [Текст]/ Под редакцией А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой пос. М.: Финансы и статистика, 2018. 215 с. 12 Ронова Г.Н. Оценка недвижимости [Текст]/ Г.Н. Ронова, А.Н. Осоргин, - М.: 2018. 185 с. 13 Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической эксперти-зы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. – 2018. 448 с. 14 Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости», под редакцией В.А. Швандара, Учебное пособие, Изд-во «ЮНИТИ-ДАНА», М. – 2019. 152 с. 15 Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2019. 504 c.