84 страниц
95% уникальность
2022 год
2 просмотров
Можете написать магистерскую диссертацию на заказ ? Напишите Work5.
В настоящее время в России, формируется новая экономическая среда. Дело в том, что недвижимость образует центральное звено всей системы рыночных отношений. Недвижимость является не только важнейшим товаром, но и существенной формой капитала, приносящего доход. Недвижимость является основой богатства страны и имеет общенациональных характер, с точки зрения количества владельцев. Рынок недвижимости имеет большой оборот, особенно в сфере земельных участков под жилищное строительство, и прослеживается тенденция его развития, по мере промышленного развития города, увеличения доходов его горожан. Тема данной работы актуальна, поскольку рынок недвижимости является настолько изменчивым, что его невозможно предсказать на несколько лет вперед. Можно лишь отметить основные тенденции ее развития. Системный подход проявляется и в том, что процесс управления недвижимостью рассматривается, как взаимосвязанная совокупность технических, экономических и управленческих знаний и решений. С учетом большой значимости для населения вопросов обеспеченности доступным и качественным жильем, а применительно к нашей стране – также вопросов переселения из ветхого и аварийного жилья, эти вопросы, как правило, занимают важное место при выстраивании всей государственной политики на федеральном и региональном уровне, находит отражение в документах стратегического характера и государственных программах. Интерес к рынку недвижимости прикован не только со стороны бизнеса, населения и государства. Исследователи и ученые также уделяют в своих работах внимание развитию этого сегмента. Рынок недвижимости развивается весьма динамично. Например, в 2021 году цены на жилье в России выросли на 11,1% в годовом исчислении – до средней цены за квадратный метр в 49173 рубля в целом по России. За тот же период времени количество проданных квартир в новостройках увеличилось на 17%, вторичное жилье на 14%. [4] Ставки по ипотечным кредитам достигли рекордных минимумов во время пандемии и вновь снизились с конца июня. В частности, 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой составляла 3,02% 24 июня, снизившись до 2,78% 22 июля. В России за 2022 года ипотечная ставка претерпевала серьезные скачкообразные изменения. Так 22 февраля 2022 года ключевая ставка ЦБ РФ была на значении в 9.5%, тогда как ипотечные ставки были ниже этого значения в пределах 7-8%. 28 февраля 2022 года ЦБ РФ изменил ключевую ставку до 20%, что стало самым крупным изменением ставки с 2014 года. Далее после стабилизации ситуации ставка начала падать, сначала в апреле до 17%, а далее в мае до 14%. Летом ЦБ РФ продолжил курс на снижение ключевой ставки в июне снижение до 11%, в июле до 9.5%, а в августе ставка упала до 8%. Осенью 2022 года ставка установилась на значении в 7.5%, что является очень положительной тенденцией для выдачи ипотечных займов. [4] По данным статистики, почти треть всей общей стоимости жилищного сектора России концентрируется именно на Москве – примерно около 0,87 трлн долларов, объемы жилья занимают ведущие позиции в стране: в 2019 году в Москве и Подмосковье ввели 4,3 и 11,5 процентов от общего объема жилья, которое в целом по Российской Федерации было передано в эксплуатацию. Еще одной особенностью рынка недвижимости в Москве является высокая цена за квадратный метр, причем как в сравнении с другими российскими регионами, так и с другими странами. Более того, отдельные московские улицы и районы включены в перечень самых дорогостоящих в мире. К сожалению, на сегодняшний день существуют определенные проблемы, тормозящие развитие в России регионального рынка жилья. В первую очередь, стоит отметить недостаточно эффективные формы и механизмы взаимодействия, складывающиеся между государственными органами и организациями и частными участниками этого рынка. В результате, имеют место препятствия бюрократического характера на стадии реализации инвестиционного проекта (что удорожает строительство), формируются завышенные цены на жилье при реализации, недостаточно сильны позиции управляющей компании. Изложенные факторы в конечном итоге приводят к снижению доступности жилья для населения и как следствие – создают риски недостаточной обеспеченности граждан качественным жильем и следующего из этого общего снижения качества жизни. При изучении социально-экономического положения региона обычно внимание уделяется и состоянию рынка жилья, как одного из важнейших локальных рынков товаров и услуг. Степень изученности темы. Одной из первых заметных работ в этой сфере можно считать статью двух российских авторов П.К. Катышева и Ю.А. Хакимовой. В ней на основе эконометрических моделей изучалось, каким образом состояние в сфере экологии влияет на цены на московское жилье. Целью настоящей выпускной квалификационной работы является исследование развития рынка жилья московского региона. Для достижения поставленной цели решаются следующие задачи: 1. Изучить историю, основные понятия и определения; 2.Описать понятие и функции рынка жилья с точки зрения их влияния на развитие региона в целом; 3. Провести анализ ключевых факторов, которые влияют на формирование цен на жилье на первичном рынке в г. Москве; 4. Исследовать влияние на стоимость квадратного метра жилой недвижимости бизнес- и премиум класса в г.Москве различных экономических показателей; 5. Дать анализ цен на жилье в городе Москва; 6.Охарактеризовать рынок недвижимости после пандемии. Рассмотреть международный опыт; 7. Описать основные направления повышения доступности жилья; 8. Проанализировать механизм совершенствования ввода доступного жилья; 9. Рассчитать экономическую эффективность мероприятий. Объектом настоящего исследования является первичный рынок жилой недвижимости г. Москва. Предмет исследования – ценообразование на рынке жилой недвижимости, а также прогнозирование цен. Новизна исследования состоит в том, что в настоящей работе изучено влияния на стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы тех факторов, влияние которых ранее детально не изучалось, а именно: уровня конкуренции за жилье в определенном районе, а также цен, сложившихся на вторичном рынке жилья. Кроме того, в работе рассматриваются возможности прогнозирования цен на недвижимость на основе построения нейронных сетей. Стоит заметить, что, несмотря на высокую точность прогнозирования при помощи этого инструмента, не говоря уже о других преимуществах, пока данная технология оценки будущих цен на недвижимость, широкого распространения не получила. Настоящая работа может представлять интерес для самых разных групп читателей, среди которых как обычные граждане, заинтересованные в приобретении недвижимости, так и организации: застройщики, инвесторы, строительные компании, агентства недвижимости, средства массовой информации и т.д. Подобная оценка применимости исследования основана на том обстоятельстве, что оно ориентировано на выявление ключевых факторов ценообразования и позволяет прогнозировать цены на жилую недвижимость, например, для целей: - более экономически выгодной успешной купли-продажи жилья; - выбора наилучшего объекта или комплекса объектов для инвестиций; - определения наиболее удачного периода реализации строительного проекта и момента ввода объекта в эксплуатацию. Теоретическая и методологическая основа исследования. В работе были использованы анализ построения временных рядов, корреляционно-регрессионный анализ, а также проводилось построение прогнозов при помощи нейронных сетей. Информационная база исследования. Настоящая работа основана на ряде различных научных статей, материалах периодических изданий и работах теоретико-экономического профиля, посвященных проблемам и возможностям развития российского и зарубежного рынка жилой недвижимости. Кроме того, использованы оперативные материалы таких изданий, как «Вести.РУ», «РИА Новости», «Российская газета», «РБК Недвижимость», «Коммерсант», «Эксперт», и порталов о недвижимости: «Mskguru», «Avaho», «Новостройкин» и других. В работе анализируются официальные данные государственных органов: Росстата, Минэкономразвития России, Банка России, Федеральной службы кадастра и картографии, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, а также официальные сведения, размещенные на портале градостроительной и кадастровой политики города Москвы и иные материалы, опубликованные в периодической печати и специальной научной литературе, доступные в сети Интернет. Объем и структура работы. Настоящая выпускная квалификационная работа состоит из 3 глав. В первой главе описываются теоретические и методологические основы рынка недвижимости, а именно: кратко охарактеризована история его появления, приведены основные понятия и термины, рассмотрены варианты классификации недвижимости, описаны основные функции, методы оценки и прогнозирования, а также приведен обзор отечественной и зарубежной литературы по рассматриваемой тематике. Вторая глава включает описание текущей ситуации на рынке жилой недвижимости, в частности: характеристику структуры спроса и предложения, рассмотрение основных факторов, влияющих на цены, и анализ ключевых индикаторов рынка первичной недвижимости в г. Москве. Также в ней приводятся регрессионные модели, целью которых является обнаружение факторов, влияющих на стоимость квадратного метра жилья в московских новостройках. В третьей главе представлены предложения по улучшению ситуации на рынке недвижимости.
