Оценка стоимости недвижимости для целей ипотечного кредитования (на примере конкретного объекта недвижимости)

Оценка рыночной стоимости – ключевая процедура, с помощью которой можно установить фактическую цену имущества, актуальную для рынка в конкретный момент времени. Оценка рыночной стоимости проводится в отношении различных объектов, одними из которых являются объекты недвижимости – здания, офисы, квартиры и т.д. Актуальность выбранной темы исследования обуславливается рядом обстоятельств: - во-первых, обострением проблем развития имущественных отношений в условиях осуществляемых рыночных преобразований; - во-вторых, необходимостью совершенствования подходов к оценке квартир; - в-третьих, необходимостью совершенствования нормативно-правового регулирования оценочной деятельности. Итак, недоработки законодательства, регламентирующего оценочную деятельность; отсутствие в России базы данных о стоимости осуществленных сделок с объектами недвижимости, недостаточность информации, представленной в сети Интернет определяют актуальность темы работы. Цель работы – провести оценку рыночной стоимости недвижимости для целей ипотечного кредитования и предложить направление ее совершенствования.

---

Узнайте стоимость написания кандидатской диссертации в Тюмени . Заходите на Work5.

---

Исходя из поставленной цели, можно сформулировать следующие задачи работы: - изучить теоретические основы организации и проведения оценки рыночной стоимости недвижимости; - определить особенности проведения оценки для целей ипотечного кредитования; - выявить факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости, расположенной в городе Москве; - определить рыночную стоимость жилого помещения и предложить направление улучшения процесса организации оценки. Объект исследования – квартира, расположенная в г. Москва, ул. Новокузнецкая, д. 30, строен. 2, кв. 17. Предмет исследования – факторы, результат, направления совершенствования организации и проведении оценки рыночной стоимости жилого помещения. Информационная база работы включает: нормативно-правовые акты, статистические материалы, труды ведущих отечественных и зарубежных авторов, посвященные вопросам оценки рыночной стоимости недвижимости, статьи, опубликованные в периодических изданиях, а также Интернет-ресурсы. Работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников. В первой главе исследованы теоретические основы оценки стоимости жилого помещения, в том числе на основании нормативных правовых актов, рассмотрены различные методы оценки стоимости жилого помещения. Во второй главе проанализированы особенности оценки для целей ипотечного кредитования, а также факторы и условия, влияющие на стоимость жилого помещения. В третьей главе проведена оценка жилого помещения для целей ипотечного кредитования.

В настоящей работе произведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости – квартиры для целей ипотечного кредитования на основе следующего. Ипотечное кредитование – это разновидность кредитования, где в качестве обеспечения выступает объект недвижимого имущества. Оценка стоимости объекта недвижимости является одним из ключевых моментов при ипотечном кредитовании. Интересы субъектов кредитной сделки зачастую бывают противоположными и в данном случае справедливая оценка стоимости объектов недвижимости позволяет банку снизить риски и при этом получить доход от кредитной сделки, оценщику – сохранить репутацию надежного партнера для банка, а заемщику избежать чрезмерной долговой нагрузки. Объектами оценки могут выступать объекты недвижимости, в числе которых квартиры. Отнесение квартир к объектам недвижимости бесспорно, так как квартиры обладают всеми признаками и свойствами объектов недвижимости. Важнейшей основой оценки рыночной стоимости квартиры является рынок недвижимости, без информации которого невозможно произвести объективную оценку рыночной стоимости объекта. Процедура оценки объектов недвижимости строго регламентирована федеральным законом и федеральными стандартами оценки. При этом оценка может производится в рамках сравнительного, доходного и затратного подхода, но оценщик может самостоятельно избрать методы оценки объекта недвижимости с учетом рекомендаций федеральных стандартов оценки. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости. В соответствии с ФСО № 7 затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений. Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В процессе оценки был осуществлен отказ от использования доходного и затратного подхода в силу особенностей их применения и характеристик объекта недвижимости. В работе осуществлен расчет рыночной стоимости квартиры. В процессе оценки исследовано социально-экономическое положение региона – месторасположения объекта оценки, а также рынок объекта оценки. Основные показатели развития города Москвы за последние годы демонстрировали положительную динамику. На рынок объекта оценки оказали влияние такие факторы как: рост объемов строительства и объемов вида жилья в эксплуатацию, рост заработной платы, развитие льготных ипотечных программ, развитие всего промышленного сектора, рост финансовых показателей деятельности предприятий. Объект оценки обладает характеристиками, определяющими его рыночную стоимость: месторасположение – в границах ЦАО г. Москвы; отсутствие ограничительных прав и сервитутов; значительная площадь; хорошая транспортная доступность, наличие коммуникаций. Расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж. Учитывая, что рынок объекта оценки хорошо развит, активен в ЦАО г. Москвы подобраны максимально близкие аналоги объекта оценки. Рыночная стоимость объекта оценки составила 26 982 848,6 руб. В качестве мер по улучшению организации и проведения оценки рыночной стоимости недвижимости предлагается на законодательном уровне введение обязанности Росеестра предоставлять оценщикам информацию о фактической стоимости квартир, по которой они реально были проданы, дало бы более чёткое представление о состоянии рынка недвижимости на современном этапе.

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ // Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 28.04.2023). 2. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 28.04.2023). 3. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 298 - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 28.04.2023). 4. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 299 - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 28.04.2023). 5. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611 - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 28.04.2023). 6. Бердникова, В.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебник и практикум, 2 – е издание. – М.: Юрайт, 2019. – 152 с. 7. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости [Текст]: учебное пособие. – М.: КноРус, 2018. – 350 с. 8. Каминский, А.В. Анализ практики оценки недвижимости [Текст] / А.В. Каминский, Ю.И. Страхов, Е.М. Трейгер. - М.: РИО МАОК, 2018. – 345 с. 9. Королева Н. И, Германович А. Г. Роль и проблемы массовой оценки земли и жилой недвижимости по кадастровой стоимости [Электронный ресурс] // Международный журнал прикладных наук и технологий «Integral». - 2019. - №2. – 26 С. Режим доступа: https://cyberleninka.ru (дата обращения: 28.04.2023). 10. Литовченко, В.А. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости [Текст] / В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. - М.: Высшая школа, 2018. – 340 с. 11. Маслов, Б.Г. Математические методы в оценке: учетно-аналитический цикл для специальности «Оценка стоимости недвижимости» [Текст]: учебное пособие. - М.: Дело и сервис (ДиС), 2018. – 302 с. 12. Мурзин, А.Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент [Текст]. - М.: Феникс, 2018. – 396 с. 13. Оценка недвижимости[Текст]: учебное пособие / Т.Г.Касьяненко, Г.А.Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. - 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2018. - 752 с. 14. Экономика недвижимости [Текст]: учебник и практикум для академического бакалавриата. Пол. ред. С.Н. Максимова. – М.: Юрайт, 2019. – 650 с. 15. Департамент экономической политики и развития города Москвы [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.mos.ru/depr/ (дата обращения: 28.04.2023). 16. Индикаторы рынка недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.irn.ru/ (дата обращения: 28.04.2023). 17. Управление Федеральной службы государственной статистики по г. Москве и Московской области [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://mosstat.gks.ru/ (дата обращения: 28.04.2023). 18. ЦИАН — база данных о недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://cian.ru/ (дата обращения: 28.04.2023).