Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Обручевых, д.9.

Верный выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющих на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости. Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования», применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий. Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта. Рассмотрев структуру рынка недвижимости пригорода и проведя анализ ближайшего окружения объекта оценки, можно делать выводы о том, какого типа недвижимость может быть востребована в зоне расположения объекта. При рассмотрении вариантов возможной застройки земельного участка все необходимые расчеты проводятся лишь в предположении того, что данный участок условно свободен от какой-либо застройки (т.е.

---

У нас вы можете заказать дипломную работу по электронике. Преподаватели и аспиранты выполнят качественную дипломную работу для вас.

---

условно незастроен). При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта выделяются четыре основных критерия анализа: Физическая возможность - физическая осуществимость рассматриваемого варианта использования. Иными словами, под физической возможностью предполагается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка, характеристике грунтов. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику. При анализе критерия финансовой оправданности, прежде всего, следует учитывать потенциал местоположения оцениваемого земельного участка. Местоположение считается основным фактором, определяющим стоимость. Таким образом, в результате проведённого анализа наиболее эффективного использования оцениваемого участка как незастроенного, учитывая все основные критерии, можно с высокой долей вероятности определить наиболее целесообразный способ использования данного земельного участка, а, соответственно, дать наиболее адекватный ответ на вопрос о его стоимости. Этим и объясняется актуальность темы исследования. Цель работы – выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Обручевых, д.9. В работе поставлен ряд задач: - привести описание объекта исследования; - провести анализ рынка - выполнить реализацию выбора наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости. Объект исследования – объект недвижимости, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Обручевых, д.9. Предмет исследования – варианты использования объекта недвижимости. В работе применен системный подход к рассмотрению учета информации о результатах оценки. В рамках системного подхода применены методы оценки недвижимости. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. В первой главе приведено описание объекта, во второй – анализ рынка, в третей – реализация выбора наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости.

Объектом исследования является участок, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Академическое, улица Обручевых, д 9 – участок. Расположенное на участке здание имеет кадастровый номер 78:10:0005210:3003 г. Характеристики здания: – Склад ГСМ – 1 эт. – 1971 г. постройки – 147.1 м2 площадь здания. Оно имеет местонахождение в Калининском районе города Санкт-Петербурга на ул. Обручевых, 9 в окружении жилых домов, административных зданий. Чтобы определить максимально продуктивный вариант использования было рассмотрено два варианта эксплуатации производственного корпуса: - проведение реконструкции; - снос здания. Калининский район является крупным промышленным центром. Почти 30 крупных промышленных предприятий Санкт-Петербурга и страны в целом функционирует на территории района Основными итогами социально-экономического развития Санкт-Петербурга стали: Оборот организаций - 23 698,4 млрд руб. Индекс промышленного производства (ИПП) - 101,8% к январю-сентябрю 2021 года, по обрабатывающим производствам – 102,6%. Объем отгруженной продукции в обрабатывающих производств - 2 776,9 млрд руб. Объемы строительных работ по в январе-сентябре 2022 года - 342,1 млрд руб., это на 4,0% меньше, чем в январе-сентябре 2021 года. По итогам I полугодия 2022 г. видно, что на фоне изменения экономической ситуации рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга постепенно снижает высокие темпы роста, заданные в 2021 г. Общая площадь пригодная для аренды качественных складских комплексов к концу полугодия составила более 4,2 млн м². Для выявления потенциала участка в Калининском районе г. Санкт-Петербург и определения объектов, которые нужно построить здесь в ближайшем времени, был проведен SWOT-анализ местоположения данной территории. Показатели эффективности использования объекта определены и сведены в таблице «Анализ наилучшего использования оцениваемого свободного земельного участка». Наиболее удобными были выбраны: «Гараж для машин с магазином автозапчастей» и «Платная парковка». После анализа оставшихся три варианта функций, был выделен третий вариант - «Надземный паркинг, 3 этажа». По результатам анализа был сделан вывод о двух приемлемых вариантах: «Гараж для машин с магазином автозапчастей» и «Платная парковка», при этом лучшим вариантом по наибольшему NPV является «Платная парковка» . По результатам использования участка с существующими улучшениями учитываются особенности строения и не занятой улучшениями части участка земли. Исходный перечень функций для участка с улучшениями полностью идентичен перечню, подготовленному для участка земли как свободного, но условия для исключения становятся более жесткими. Сделав выбор наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, получено, что оцениваемый объект – склад нужно снести, участок будет приносить максимальную выгоду при использовании его в качестве платной парковки.

1. Бекасов, Ш. Оценка стоимости недвижимости: сборник задач: Учебное пособие для ВУЗов / Ш. Бекасов. - М.: КноРус, 2020. - 260 c. 2. Александров, В.Т. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости: Учебно-практическое пособие / В.Т. Александров. - М.: Стройинформиздат, 2019. - 256 c. 3. Елькина, А. С. Анализ наиболее эффективного использования объектов коммерческой недвижимости в процессе оценки его рыночной стоимости / А. С. Елькина. – Текст : непосредственный // Молодой ученый. – 2019. – № 18 (256). – С. 181-184 4. Ардзинов, В. Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости / В. Ардзинов. - СПб.: Питер, 2019. - 384 c. 5. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач: Учебное пособие / Е.Н. Иванова; Под ред. М.А. Федотова. - М.: КноРус, 2020. - 272 c. 6. Варламов, А.А. Земельный кадастр. В 6 т. Т. 5. Оценка земли и иной недвижимости / А.А. Варламов, С.А Гальченко. - М.: КолосС, 2018. - 265 c. 7. Севостьянов, А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции: Учебник / А.В. Севостьянов. - М.: Академия, 2019. - 288 c. 8. Наназашвили, И.Х. Оценка недвижимости / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко. - М.: Архитектура-С, 2018. - 200 c. 9. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости (для бакалавров) / Е.Н. Иванова. - М.: КноРус, 2018. - 125 c. 10. Попова, Л.В. Математические методы в оценке: учебно-аналитический цикл для специальности "Оценка стоимости недвижимости": Учебное пособие / Л.В. Попова. - М.: ДиС, 2021. - 112 c. 11. Касьяненко, Т. Оценка недвижимости: Учебник / Т. Касьяненко. - М.: Проспект, 2019. - 512 c. 12. Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. - М.: КноРус, 2018. - 752 c. 13. Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. - М.: КноРус, 2019. - 640 c. 14. Комаров, С.И. Оценка объектов недвижимости: Учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров; Под общ. ред. проф., д.э.н. А.А. Варламов. - М.: Форум, НИЦ Инфра-М, 2021. - 288 c. 15. Фокина, О.М. Оценка недвижимости: Учебник / О.М. Фокина. - М.: Финансы и статистика, 2020. - 560 c 16. Луков, А.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости: Научно-учебное издание / А.В. Луков, И.Л. Владимирова, В.В. Холщевников. - М.: АСВ, 2019. - 344 c. 17. Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости. Учеб. Пособие / Л.Н. Тепман, В.А. Артамонов. - М.: Юнити, 2019. - 240 c. 18. Ардзинов, В.Д. Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости / В.Д. Ардзинов, В.Т. Александров. - СПб.: Питер, 2018. - 384 c. 19. Наназашвили, И.Х. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости: Справочное пособие / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. - М.: Высшая школа, 2019. - 431 c. 20. Севостьянов, А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции / А.В. Севостьянов. - М.: Academia, 2018. - 40 c. 21. Федотова, М.А. Оценка недвижимости (бакалавриат) / М.А. Федотова. - М.: КноРус, 2018. - 176 c. 22. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач: Учебное пособие / Е.Н. Иванова. - М.: КноРус, 2018. - 304 c. 23. Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Л.Н. Тепман, В.А. Артамонов. - М.: Юнити, 2018. - 591 c. 24. Ушак, Н.В. Оценка недвижимости / Н.В. Ушак. - М.: КноРус, 2020. - 752 c. 25. . Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (ред. от 14.04.2022) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» 26. Булгаков, С.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко А.С., Дарков А.К., Гольцов И.Н., Дукич Д.Й., Рыбалко И. «Система экспертиз» и оценка объектов недвижимости". М., 2019. - 352 с. 27. Грязнова, А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2018. 560 с. 28. Иванова,Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2019. - 344 с. 29. Калини, В.М., Сокова, С.Д. Оценка технического состояния зданий: Учебник. М.: 2019. - 268 с. 30. Кузьминов, Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации. - М., 2019. - 144 с. 31. Луков, А.В., Владимирова И.Л., Холщевников В.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культура на рынке недвижимости. Научно-учебное издание: - М., 2018 - 344 с. 32. Озеров, Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2007. - 536 с. Интернет-источники 33. Ко-инвест [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.coinvest.ru/ (дата обращения: 15.05.2023) 34. Объявление о продаже участка, Кадастровый номер 78:10:0005210:10007[Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.avito.ru/sankt-peterburg/zemelnye_uchastki/uchastok_333_sot._promnaznacheniya_2818950852 (дата обращения: 15.05.2023) 35. Публичная кадастровая карта Санкт-Петербурга[Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://egrp365.org/map/?kadnum=78:10:0005210:10007 (дата обращения: 15.05.2023) 36. Google map [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.google.com/maps?output=search&q=%D0%A1%D0%B0%D0%BD%D0%BA%D1%82-%D0%9F%D0%B5%D1%82%D0%B5%D1%80%D0%B1%D1%83%D1%80%D0%B3%D0%B0+%D0%BC%D1%83%D0%BD%D0%B8%D1%86%D0%B8%D0%BF%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9+%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3+%D0%90%D0%BA%D0%B0%D0%B4%D0%B5%D0%BC%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5,+%D1%83%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0+%D0%9E%D0%B1%D1%80%D1%83%D1%87%D0%B5%D0%B2%D1%8B%D1%85,+%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%BA+9&entry=mc&sa=X&ved=2ahUKEwi98IS45c7_AhXwCRAIHfjYBOYQ0pQJegQIBxAB(дата обращения: 15.05.2023)