В настоящее время оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. В современном обществе помимо случаев обязательной независимой оценки, увеличивается необходимость оценки недвижимости в целом. Оценка недвижимости все чаще необходима при купле-продаже имущества, получении кредита под залог имущества, страхования имущества, реорганизации, ликвидации, а также использования прав наследования. Собственники недвижимости довольно часто неэффективно управляют своей собственностью, а при продаже определяют ее рыночную цену без привлечения оценщиков. Эти проблемы негативно влияют на доходность и в конечном итоге на стоимость недвижимости в целом.
Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. При этом оценка недвижимости рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью в современных условиях кризисной экономики.
Целью выполнения работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости выбранного объекта недвижимости.
Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:
- изучены правовые основы оценочной деятельности;
- дана общая характеристика объекта оценки;
- проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;
- проведена оценка стоимости недвижимости тремя подходами: сравнительным (рыночным), затратным и доходным подходом;
- проведено согласование результатов оценки, полученных тремя подходами.
Объектом исследования представленной курсовой работы является стоимость доли объекта недвижимости склад для продажи. Предметом исследования работы – оценка стоимости объекта недвижимости современных условиях.
Информационную базу курсовой работы составили научные публикации, монографии, работы российских авторов, а также действующие законодательные и нормативно-правовые документы по деятельности в сфере оценки недвижимости.
Теоретическая значимость результатов курсовой работы обусловлена универсальностью методологических подходов к оценке недвижимости.
Практическая значимость курсовой работы заключается в возможности применения полученных в работе результатов для повышения эффективности оценки объектов недвижимости.
В ходе выполнения работы применялись методы обобщения, системного анализа, методы логического и сравнительного анализа.
Структура работы состоит из введения, основной части, заключения и списка источников. На начальном этапе выполнения работы раскрыт используемый понятийный аппарат. В основной части работы охарактеризован объект оценки, проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного его использования, а также проведена оценка стоимости недвижимости тремя подходами и проведено согласование результатов оценки. В заключении сформулированы основные выводы и обобщены результаты работы.
Читать дальше
В соответствии с положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации недвижимость - это «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [1].
Термин «Оценочная деятельность» содержится в ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Так, «под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости» [2].
Министерством экономического развития Российской Федерации были утверждены новые общие федеральные стандарты оценки, которые вступают в силу 7 ноября 2022 года в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» [3] (далее – Приказ №200), в частности вступают в силу:
– Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»;
– Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)»;
– Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)»;
– Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)»; федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)»;
– Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)».
Правовое регулирование является одним из главных факторов оценочной деятельности [7].
Читать дальше
В соответствии с вариантом 16 исходные данные по объекту оценки следующие:
- вид недвижимости – склад;
- площадь объекта оценки – 320 кв.м.;
- местоположение объекта оценки – в районе средней отдаленности от центра города;
- материал стен – кирпич;
- состояние помещения – среднее;
- цель определения стоимости – для продажи 1/2 доли имущества.
Таким образом, объектом недвижимости, стоимость которого необходимо определить в процессе выполнения курсовой работы, является отдельно стоящий кирпичный склад площадью 320 кв.м., в среднем состоянии, расположенный в районе средней отдаленности от центра города.
В соответствии с видом объекта недвижимости сегмент рынка – рынок складской недвижимости коммерческого назначения.
Проведем анализ общего состояния соответствующего сегмента рынка недвижимости в СПб, на котором позиционирует объект оценки по информации за прошедший отчетный год.
По данным аналитиков NF Group по итогам 2023 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области объем сделок достиг рекордных 970 тыс. кв. м. Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка достигла 8 650 руб./кв. м/год triple net, что на 50% выше значения в конце прошлого года. Доля свободных площадей составила 0,4% [10].
Читать дальше
Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нём строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ распадается на две части: оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями.
Читать дальше
4.1. Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом
Проведем оценку стоимости недвижимого имущества сравнительным подходом, суть которого заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировке данных.
На основе сравнительного подхода необходимо получить скорректированные цены, то есть 9 вариантов стоимости оцениваемого объекта. Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов должны быть внесены поправки. Поправки будем вводить так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта.
Читать дальше
После определения стоимости недвижимости тремя подходами осуществим согласование полученных стоимостных показателей и определим итоговую стоимость объекта.
Подберём вес каждого из подходов:
- присвоим наибольший вес 60% в итоговом согласовании сравнительному подходу, поскольку оценка сравнительным подходом учитывает текущий баланс спроса и предложения на рынке в момент проведения оценки и наиболее точно показывает потенциальную сумму дохода, который продавец может получить, а покупатель, соответственно, заплатить по факту сделки;
- присвоим доходному подходу вес 30%, так как оцениваемый объект относится к сегменту недвижимости коммерческого назначения и рассматривается потенциальным инвестором с точки зрения возврата инвестиций;
- наименьший вес 10% присвоим затратному подходу, так как объект оценивается по конкретным имеющимся у него характеристикам, исходя из чего подсчитываются ориентировочные затраты на строительство аналогичного объекта, однако потенциальному покупателю вероятнее всего нужен объект с набором несколько иных характеристик, соответственно, если бы покупатель строил объект «с нуля», вероятнее всего смета его расходов была бы иная.
Читать дальше
В заключение можно отметить, что оценка стоимости объекта недвижимости является сложным и многогранным процессом, который требует учета множества факторов и анализа большого количества информации. Однако, несмотря на все трудности, оценка стоимости объекта недвижимости является необходимым инструментом для принятия правильных решений при совершении сделок купли-продажи, сдаче в аренду, залоге и пр.
В результате написания курсовой работы была достигнута цель, заключающаяся в закреплении теоретических знаний и приобретении практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости выбранного объекта недвижимости.
Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:
- изучены правовые основы оценочной деятельности;
- дана общая характеристика объекта оценки;
- проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;
- проведена оценка стоимости недвижимости тремя подходами: сравнительным (рыночным), затратным и доходным подходом;
- проведено согласование результатов оценки, полученных тремя подходами.
При сопоставлении результатов наибольший вес имел сравнительный подход, т.к. именно он считается эффективным при определении стоимости объекта недвижимости. По результатам оценки определена стоимость доли 1/2 отдельно стоящего кирпичного склада площадью 320 кв.м., в среднем состоянии, расположенного в районе средней отдаленности от центра города, с целью продажи – 2331,95 тыс.руб.
Читать дальше
1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023) – Ст. 130. [Электронный ресурс] // СПП «Консультант плюс»
2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.06.2023) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [Электронный ресурс] // СПП «Консультант плюс»
3. Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 (ред. от 30.11.2022) «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с «Федеральным стандартом оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Федеральным стандартом оценки «Виды стоимости (ФСО II)», «Федеральным стандартом оценки «Процесс оценки (ФСО III)», «Федеральным стандартом оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», «Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Федеральным стандартом оценки «Отчетом об оценке (ФСО VI)») [Электронный ресурс] // СПП «Консультант плюс»
4. Бузова, И.А. Управление недвижимостью / И.А. Бузова. - М.: Дело, 2019. - 241 c.
5. Иваницкая, И. П. Введение в экономику недвижимости / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.: КноРус, 2019. - 240 c.
6. Касьяненко Т. Г. Оценка недвижимого имущества : учебник / Т. Г. Касьяненко. — Москва : КноРус, 2021. — 397 с.
7. Лысенкова П.Л. Правовое регулирование оценочной деятельности [Электронный ресурс] // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2022. №5-3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-otsenochnoy-deyatelnosti (дата обращения: 15.02.2024).
8. Мезенцева О. В. Оценка коммерческой недвижимости: учебное пособие / О. В. Мезенцева. Екатеринбург : УрФУ, 2011. 115 с.
9. Мурзин, А. Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2018. - 384 c.
10. Рынок складской недвижимости. Санкт-Петербург и Ленинградская область [Электронный ресурс] // Аналитика АО «НФ Групп» URL: https://kf.expert/publish/rynok-skladskoj-nedvizhimosti-sankt-peterburg-i-leningradskaya-oblast-2023 (дата обращения: 15.02.2024).
Читать дальше
27 страниц
42% уникальность
2024 год
14 просмотров
