В настоящее время используется недвижимость (человеческая, финансовая, материально-техническая и т. д. Это один из необходимых ресурсов (наряду с информационными ресурсами). В то же время недвижимость является важнейшим активом владельца. Конечно, существует множество сфер сегодняшней деятельности, в которых здания используются минимально, например интернет-магазины, но в основном каждый бизнес, каждая наука и, в конце концов, каждый офис или здание находятся в собственности. В зависимости от предполагаемого использования здания оценка может быть получена разными способами, включая рентабельность, сопоставимость и себестоимость.
В настоящее время рынок складской недвижимости остается одним из наиболее привлекательных направлений для инвестиций в коммерческую недвижимость. Несмотря на увеличение количества новых складов, на рынке по-прежнему ощущается нехватка складских площадей, и в целом недостаточно организованных складов. Большинство складов, представленных сегодня на рынке, представляют собой просто большие участки рядом с железными дорогами. Несмотря на то, что строительство самого объекта не является сложным, и установка необходимого оборудования - не главное, застройщик не знает, для кого и где он его строит, какое оборудование он предоставит.
Развитие потребительского рынка и розничной торговли создает огромный неудовлетворенный спрос на качественные складские площади, что стимулирует развитие рынка складской и логистической недвижимости. Одна из тенденций развития складских зданий заключается в том, что увеличение современных площадей происходит уже не за счет развития операционных площадок логистическими операторами, а за счет девелоперов и инвесторов в отрасли.
Склады, складские помещения и складские центры - один из самых молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако с развитием бизнеса актуальность складских зданий возрастает с каждым годом. Аренда склада или строительство складского здания в настоящее время является важной задачей для многих компаний, организаций и предпринимателей. Многие финансовые и инвестиционные институты активно скупают земли и здания из производственных и складских запасов для реконструкции и строительства. Инвесторов и девелоперов привлекает относительно высокая рентабельность этой отрасли и низкий уровень конкуренции в секторе складской недвижимости.
Актуальность данной темы заключается в том, что объекты недвижимости можно оценивать доходным методом. Доходный метод определяет рыночную стоимость имущества как сумму дохода, которую оцениваемое имущество может принести в будущем, с поправкой на риск неполучения дохода. При оценке недвижимости используется метод доходного метода, основанный на прогнозе дохода, который будет поступать от объекта в будущем, и анализе связанных с ним рисков, а также на том, может ли возникнуть разница между фактическим доходом и стоимостью, рассчитанной по оценке.
Цель: изучить доходный подход к оценке объектов недвижимости.
Задачи:
- рассмотреть виды стоимостей и факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости;
- выявить общие принципы и подходы к оценке объекта недвижимости;
- дать характеристику доходного подхода и его особенности;
- изучить метод капитализации доходов и метод дисконтирования де-нежных потоков;
- дать характеристику объекта;
- проанализировать оценку стоимости объекта.
Предмет: определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом.
Объект: оценка рыночной стоимости складского помещения.
Методы: изучение научной литературы, сравнение, анализ.
Структура. Работа состоит из: введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.
Читать дальше
1.1 Виды стоимостей и факторы, влияющие на стоимость объекта
недвижимости
Право на оценку имущества является безусловным и не зависит от установленных законодательством Российской Федерации процедур ведения статистического учета, государственного учета и отчетности. В частности, оценка активов признается обязательной при определении стартовой цены аукционов и конкурсов по продаже или аренде недвижимого имущества, полностью или частично принадлежащего Российской Федерации или муниципальным органам.
Обязательная оценка должна проводиться также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств, основанных на государственных гарантиях. Кроме того, обязательная оценка должна проводиться при использовании средств федерального бюджета и бюджетов субъектов федерации. Дополнительные средства из местного бюджета или ассигнований.
Также необходимо производить оценку [2]:
- при возникновении споров относительно стоимости недвижимого имущества, в том числе при национализации недвижимого имущества.
- если во время оформления ипотеки возник спор о стоимости заложенного объекта.
- при смене собственника активов, находящихся в доверительном управлении.
- при составлении брачного договора или разделе имущества разводящихся супругов.
Как и любой другой товар на рынке, недвижимость имеет цену. Цена недвижимости - это цена конкретной совершенной сделки: покупки или продажи недвижимости [4]. Цены сделок могут существенно отличаться от рыночных цен. Эта разница, известная как «торговые колебания», зависит от нескольких причин, включая наличие аналогичных продуктов и стабильность рынка. В некоторых случаях цена сделки формируется под влиянием личного мнения участников торгов и может быть непредсказуемой.
Читать дальше
2.1 Характеристика доходного подхода и его особенности
Оценка стоимости недвижимости (бизнеса) доходным методом основана на предположении, что потенциальные инвесторы не будут платить за недвижимость больше, чем текущая стоимость дохода недвижимости. Следовательно, владелец не будет продавать недвижимость ниже текущей стоимости ожидаемого дохода.
Этот подход является наиболее подходящим с точки зрения стимулирования инвестиций. Это связано с тем, что инвесторы интересуются объектом не как совокупностью активов (здания, сооружения, машины, оборудование, инвентарь), а как источник дохода.
Доход, генерируемый объектом, может быть выражен в форме прибыли, денежного потока, выручки и выплаты дивидендов. Доходный метод может быть использован для оценки компаний, имеющих историю экономической деятельности и находящихся на стадии роста или устойчивого экономического развития, и в меньшей степени компаний, несущих систематические убытки.
Существуют явные преимущества и недостатки оценки недвижимости с точки зрения ее способности приносить доход владельцу в качестве основной инвестиции. Плюс этого подхода в том, что он ориентирован на будущую прибыль, что, безусловно, является приоритетом для инвесторов. Кроме того, расчет нормы доходности основан на оценке риска оцениваемого имущества, для чего требуется состояние актива.
Недостатки доходного метода заключаются в том, что доходы и расходы, связанные с оцениваемым объектом, трудно прогнозировать, изменения стоимости ненадежны, а расчет норм доходности основан на значениях личных ключей. Доходный метод основан на основных принципах оценки недвижимости и факторах стоимости [5].
Принцип ожидания является основополагающим. Ценность недвижимости для владельца определяется текущей стоимостью дохода, который инвестор ожидает получить в будущем. Использование этого принципа требует прогнозирования ожидаемой будущей доходности и расчета ставок доходности и капитализации, которые отражают ожидаемые изменения с течением времени.
Читать дальше
3.1 Характеристика объекта
Услуги в сфере оценки складской недвижимости можно разделить на два типа. Первый касается оценки складов как отдельных зданий, а второй касается оценки современных складских зданий.
Существующая классификация складских зданий весьма условна. Статус «А», «Б», «С» для склада не обязательно зависит от объективных показателей [19]. В любом случае алгоритм оценки складских зданий (или складов) имеет свои особенности, поскольку на оценку предметов домашнего обихода влияют определенные характеристики именно этого сегмента рынка недвижимости.
Поскольку факторы, которые необходимо учитывать, очень разнообразны, оценщикам необходимы специальные знания и опыт в оценке складских активов.
Характеристики, которые непосредственно влияют на оценку складских помещений [23]:
1. Доступ на огороженную складскую территорию с круглосуточной охраной. Кроме того, не менее важно наличие тротуарной плитки на территории склада. Есть разница между благоустроенным местом и просто грунтовым участком.
2. Удобство транспортной доступности склада (удаленность от МКАД, качество подъездных путей).
3. Достаточно места для перемещения крупногабаритных транспортных средств.
4. На стоимость складов влияет наличие железнодорожных и автомобильных дорог, наличие площадей для стоянки и перемещения и погрузки-разгрузки техники, наличие достаточного количества ворот и погрузочной площадки определенного количества места хранения.
5. Высота крыши склада не имеет большого значения. Склады с высотой потолков менее 5 м не всегда востребованы (нынешние требования к высоте складов составляют от 7 до 11 м) [11]. В этом случае достигается оптимальная нагрузка и повышается эффективность проекта.
Читать дальше
Необходимость в оценке недвижимости возникает при таких операциях, как покупка и продажа недвижимости, передача залога и страхование. Оценка недвижимости часто требуется при приобретении недвижимости, чтобы заплатить соответствующие налоги и разделить имущество в случае наступления события. В целом оценка недвижимости - это комплексное исследование, основной целью которого является объективное определение рыночной стоимости недвижимости.
Как правило, при оценке недвижимости устанавливается фиксированная цена, но в некоторых случаях, в зависимости от удаленности объекта, площади и других параметров, стоимость данной операции может меняться.
Современные представления об оценке доходной недвижимости рассматривают два источника дохода:
- рента, полученная от сдаваемой в аренду недвижимости;
- часть дохода от коммерческой деятельности здания. Арендная плата обычно и в большинстве случаев принимается.
Если объект недвижимости в зависимости от его функционального назначения предназначен для ведения конкретного бизнеса (например, гостиницы, ресторана и т.п.), объект оценивается с точки зрения его коммерческого потенциала. Доходный метод основан на принципе ожидания будущей прибыли, поэтому к преимуществам владения недвижимостью относится право на получение всей суммы регулярного дохода в течение периода владения, а также любых доходов от продажи недвижимости после прекращение владения (включая расходы на погашение).
Метод капитализации просто конвертирует годовой доход в стоимость активов путем деления годового дохода на соответствующую норму прибыли (коэффициент капитализации) или путем умножения нормы прибыли, которая представляет собой соответствующую сумму входных данных. Основная особенность метода прямой капитализации заключается в том, что он не рассматривает рентабельность собственного капитала. Метод капитализации просто предполагает, что доход, полученный от недвижимости, время от времени постоянен.
Методы капитализации по норме доходности (методы дисконтированных денежных потоков) уменьшают будущие платежи до текущей стоимости имущества либо путем дисконтирования каждого будущего платежа по эквивалентной ставке дисконтирования (анализ дисконтированных денежных потоков), либо путем капитализации с использованием вычислительной модели. В то же время модели капитализации, рассчитанные на основе норм доходности, представляют собой частный случай анализа дисконтированных де-нежных потоков для определенных периодически меняющихся источников дохода.
Капитализация основана на норме доходности, основанной на предположениях об изменениях стоимости недвижимости и доходности, оцениваемой в течение срока реализации проекта (право собственности на объемы строительства). Норма прибыли (ставка дисконтирования) - это процентная ставка, начисляемая на все будущие денежные потоки в течение срока действия проекта от первоначальных инвестиций. Эта величина указывает на эффективность капитальных вложений и включает в себя все валовые доходы с учетом первоначальных инвестиций и реализуемого экономического эффекта в зависимости от времени и факторов риска.
В данной работе была выполнена поставленная цель и решены следующие задачи:
- рассмотрены виды стоимостей и факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости;
- выявлены общие принципы и подходы к оценке объекта недвижимости;
- дана характеристика доходного подхода и его особенности;
- изучены метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков;
- дана характеристика объекта;
- проанализирована оценка стоимости объекта.
Читать дальше
1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. - М.: Юрайт, 2022. - 354 с.
2. Болотин С.А. Информационные методы оценки недвижимости. Учебник для студентов учреждений высшего образования / С.А. Болотин. - М.: Академия (Academia), 2023. - 931 c.
3. Варламов А.А. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости / А.А. Варламов, А.В. Севостьянов. - М.: КолосС, 2020. - 265 c.
4. Васильева Н.В. Кадастровый учет и кадастровая оценка земель / Н.В. Васильева. - М.: Юрайт, 2024. - 149 с.
5. Евграфов М.А. Асимптотические оценки и целые функции / М.А. Ев-графов. - М.: [не указано], 2021. - 360 c.
6. Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В. Ка-минский, Ю.И. Страхов, Е.М. Трейгер. - М.: РИО МАОК, 2020. - 238 c.
7. Канарейкин С.Н. Экономикс: теория и практика (в двух томах) / С.Н. Канарейкин. - М.: СПб: Дорваль, 2021. - 534 c.
8. Коланьков С.А. Обоснование цены реверсии при оценке рыночной стоимости недвижимости / С.А. Коланьков. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2023. - 280 c.
9. Куприянова Л.М. Экономический анализ. Учебное пособие / Л.М. Куприянова. - М.: ИНФРА-М, 2023. - 160 c.
10. Лейфер Л.А. Методы и модели оценки недвижимости / Л.А. Лейфер. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2021. - 104 c.
11. Литовченко В.А. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости / В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. - М.: Высшая школа, 2022. - 432 c.
12. Луков А.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости / А.В. Луков. - М.: АСВ, 2021. - 550 c.
13. Максимов С.Н. Управление территориями и недвижимым имуществом (экономика недвижимости) / С.Н. Максимов. - М.: Юрайт, 2024. - 448 с.
14. Маслов Б.Г. Математические методы в оценке: учетно-аналитический цикл для специальности «Оценка стоимости недвижимости». Учебное пособие. Гриф УМО МО РФ / Б.Г. Маслов. - М.: Дело и сервис (ДиС), 2021. - 537 c.
15. Мельник М.В. Комплексный экономический анализ. Учебное пособие / М.В. Мельник, А.И. Кривцов, О.В. Горлова. - М.: Форум, Инфра-М, 2023. - 368 c.
16. Мурзин А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент. Учебное пособие / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2020. - 894 c.
17. Петров Л. Ф. Методы динамического анализа экономики / Л.Ф. Петров. - М.: ИНФРА-М, 2021. - 240 c.
18. Попова Л.В. Бухгалтерский учет и аудит: учетно-аналитический цикл для специальности «Оценка стоимости недвижимости». Учебное пособие. Гриф УМО / Л.В. Попова. - М.: Дело и сервис (ДиС), 2020. - 433 c.
19. Пылаева А.В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости. Учебное пособие для СПО / А.В. Пылаева. - М.: Юрайт, 2020. - 589 c.
20. Севостьянов А.А. Массовая оценка недвижимости в целях налогообложения / А.А. Севостьянов. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2020. - 472 c.
21. Селигмен Б.А. Основные течения современной экономической мыс-ли / Б.А. Селигмен. - М.: Прогресс, 2023. - 600 c.
22. Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости / Н.Е. Симионова. - М.: ИКЦ «МарТ», 2020. - 448 c.
23. Тамбовцев В.Л. Введение в экономическую теорию контрактов. Учебное пособие / В.Л. Тамбовцев. - М.: ИНФРА-М, 2023. - 144 c.
24. Тиндова М.Г. Интеллектуальная обработка информации в области оценки недвижимости / М.Г. Тиндова. - М.: Синергия, 2022. - 378 c.
25. Фридман А.Е. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (Income Property appraisal and analysis) / А.Е. Фридман.. - М.: Дело, 2020. - 480 c.
Читать дальше
26 страниц
91% уникальность
2024 год
20 просмотров
