Определение стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения

Рынок земли, как правило, очень хорошо отражает общую ситуацию в отрасли, для которой она предназначена. На сегодняшний день рынок земли сельскохозяйственного назначения – это рынок покупателя. В целом, объем предложения большой и намечен тренд на снижение стоимости. Предложение в значительной степени превышает спрос. Несмотря на это, многие продавцы ориентируются на те суммы, которые они вложили в землю или имущественный комплекс. Учитывая, что приобретались наделы зачастую еще на докризисной волне, сейчас психологически перестроиться сложно, продажи по текущим ценам будут означать фиксацию убытков. Тем, у кого нет финансовой подушки для ожидания роста цен, приходится играть по рыночным правилам, существенно снижать цену, помогая обеспечивать покупателю приемлемые показатели по проекту. В этой связи скидки на торг в среднем составляют 15-20%, доходя местами до 30%. По отдельным участкам цены сделок могут отличаться от цен предложений в разы. Два подхода и профессиональный расчет Чтобы сориентироваться в ценах, покупателям имеет смысл отталкиваться от цен на те участки (из потенциально подходящих), которые стоят дешевле всех. Как правило, они экспонируются (выставляются) более года, а иногда и нескольких лет, цены на них уже несколько раз снижались и они максимально близки к тем ценам, по которым их в итоге купят. Профессиональные оценщики проводят более углубленный анализ для расчета стоимости земли. Традиционно наиболее применимы два подхода – сравнительный и доходный. Сравнительный подход основан на сравнении цен на участки с сопоставимыми характеристиками и построении математической расчетной модели, учитывающей различия между объектами-аналогами и оцениваемым участком. Доходный подход опирается на денежный поток, который генерирует или способен генерировать оцениваемый участок. Сравнительный подход к оценке земли При отборе объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода оценщики опираются на ценообразующие факторы, сложившиеся на рынке сельхозземель. Функциональное назначение, категория земли Категория земли принципиально определяет ее возможное использование, следовательно, определяет место участка на рынке и круг сравнимых объектов. Здесь важно правильно оценить потенциал участков. Например, ценообразование в районах, где активно проводится изменение категории земли, в земли населенных пунктов или земли промышленности (в Ленинградской области это Всеволожский и Кингисеппский районы), значительно отличается от тех, где это практикуется в меньшей степени. Местоположение Локация – вот что самое важное в земле. В первую очередь, это глобальные характеристики местности – общее социально-экономическое состояние территории. Так, например, участки в Московской и Ленинградской областях, как правило, дороже, чем в остальных регионах России.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта оценки посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости. В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения: 1. Переданные права на Объект; 2. Условия финансирования; 3. Условия продажи (чистота сделки); 4. Время продажи; 5. Целевое назначение объекта; 6. Местоположение; 7. Качественные характеристики объекта. При сравнении Объекта оценки с объектами сравнения использовались следующие корректировки: Корректировка на различие в передаваемых правах. Не производится, так как все участки продаются в собственность. Корректировка на различие в условиях финансовых расчетов. Для объекта оценки и объектов сравнения предусматриваются одинаковые условия финансирования сделки - расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи, поэтому данная корректировка не вводилась. Корректировка на условия сделки. Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. В нашем случае все сделки проводятся в рыночных условиях, и корректировка не учитывается. Корректировка на время продажи. Корректировка учитывает рост цен на рынке недвижимости, и не вводилась, т. к. объекты сравнения были выставлены на рынок в декабре 2013 г. Корректировка на местоположение. Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости. Корректировка по данному параметру была введена в силу того, что оцениваемый участок расположен на расстоянии 130 км от МКАД, что является несомненным преимуществом по отношению к участкам расположенным на более удаленном расстоянии от МКАД и других шоссе. Корректировка на разрешенное использование. Корректировка введена, вследствие того, что на основе анализа рынка и бесед с риэлторами, земельные участки с разрешенным использованием под складское и производственное назначение стоят дешевле по отношению к участкам с разрешенным использованием под строительство торгово-офисных центров. Корректировка на площадь. Данная корректировка введена вследствие того, что большие по площади объекты обычно сложнее продать, чем меньшие по площади, что снижает цену на первые. Корректировка на наличие коммуникаций. В связи с тем, что параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору одинаковы, введение корректировки не требуется. Корректировка на наличие ИРД. Параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору различны, введение корректировки обоснованно. Расчеты по определению рыночной стоимости 1 га Объекта оценки приведены в таблице 5.