Согласно статье 131 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их целостности и хозяйственному назначению: земельные участки, участки недр, леса, обособленные водные объекты, здания, сооружения, квартиры. Кроме того, данные объекты обладают рядом уникальных индивидуализированных признаков, благодаря которым данные объекты всегда отличаются друг от друга (например, уникальный кадастровый номер земельного участка, адрес жилого дома и т.д.).
Специальный правовой режим недвижимости и сделок с ним заключается в следующем:
1) право собственности и другие права на недвижимое имущество, не изъятое из оборота, переход и прекращение этих прав, подлежат обязательной государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования этих прав;
2) вновь создаваемое недвижимое имущество становится объектом гражданского оборота (то есть может являться объектом гражданско-правовых сделок) только в том случае, если созданный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке (в органах технического учёта и технической инвентаризации);
3) для ряда сделок с недвижимостью установлено требование об их обязательной государственной регистрации, причём подобная сделка считается заключённой с момента её регистрации (речь идёт именно о регистрации сделки, в отличие от регистрации прав, о которой сказано в п.1);
4) специальные правила совершения сделок с недвижимостью предусматривают зависимость прав на земельный участок от прав на возведённое на участке здание или сооружение: по общему правилу, к приобретателю (арендатору) здания или сооружения автоматически вместе со зданием или сооружением переходит и право собственности (право аренды) на ту часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования (ст.273, 653 ГК РФ);
5) с целью осуществления контроля за законностью сделок с недвижимостью, действует единая система учреждений юстиции, ответственных за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Недвижимое имущество может быть объектом самых разнообразных сделок, примерный перечень которых выглядит следующим образом: купля-продажа, мена, дарение, аренда, найм жилого помещения, рента, долевое участие в строительстве, передача по наследству. Наиболее распространёнными сделками являются купля-продажа, аренда и найм жилого помещения. Элементами любой двусторонней сделки (договора) с недвижимостью являются её стороны (участники правоотношения), содержание (условия сделки, то есть права и обязанности сторон) и форма. Нарушение определённых законом требований к каждому из элементов сделки является основанием для признания её недействительной либо незаключённой, поэтому данные требования необходимо рассмотреть более подробно.
Общим требованием, которому должны соответствовать стороны договора, является их правоспособность и дееспособность.
Несовершеннолетние заключают сделки через законных представителей (с предварительного согласия органов опеки и попечительства), а по достижении четырнадцати лет — с согласия законных представителей.
При заключении договора, объектом которого является существующая в момент заключения сделки недвижимость, покупателю (арендатору, нанимателю) целесообразно принять ряд мер для того, чтобы проверить наличие и действительность полномочий лица (продавца, арендодателя) на совершение сделки по отчуждению недвижимости. Отсутствие у лица полномочий по совершению сделки в отношении недвижимости может являться основанием для признания сделки недействительной (ст.168, 174 ГК и др.).
Анализируя судебную практику, можно сделать вывод о том, что чаще всего это имеет место в тех случаях, когда: продавец в действительности не является собственником недвижимости либо до этого уже распорядился своим имуществом; полномочия представителя недействительны либо недостаточны для совершения сделки; недвижимость находится под арестом; супруг распоряжается совместно нажитым имуществом без согласия другого супруга; долевой собственник недвижимости распоряжается своей долей с нарушением преимущественного права остальных дольщиков на приобретение доли. Поэтому при проверке «надёжности» продавца (арендодателя, наймодателя), необходимо учитывать следующее.
Во-первых, если сделка от имени собственника (правообладателя) совершается его представителем, необходимо убедиться в том, что у представителя имеется доверенность на совершение сделок в отношении недвижимого имущества. Доверенность должна быть заверена нотариально (хотя формально, согласно ч.2 ст.185 ГК РФ, достаточно доверенности, оформленной в простой письменной форме). Для большей надёжности следует связаться с самим продавцом или нотариусом, заверившим доверенность (все совершённые нотариусом нотариальные действия в обязательном порядке регистрируются в реестре). Если продавцом является юридическое лицо, необходимо проверить полномочия его представителя на совершение подобной сделки (для этого следует ознакомиться с учредительными документами юридического лица).
Во-вторых, продавец (арендодатель, наймодатель) должен предъявить покупателю (арендатору, нанимателю) свидетельство о праве на соответствующее недвижимое имущество. Однако нужно учесть, что права на недвижимость, которые возникли до вступления в силу Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вступил в силу 30 декабря 1997 года), регистрируются правообладателями в добровольном порядке, поэтому свидетельство о праве на недвижимость в этом случае может отсутствовать.
В-третьих, ст.7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет, что сведения о регистрации прав носят открытый характер. Это означает, что для того, чтобы достоверно убедиться, кто именно является собственником объекта недвижимости и какие обременения имеет данное имущество, достаточно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о получении выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная выписка предоставляется заявителю в течение пяти дней.
В-четвёртых, определённой особенностью обладают сделки, которые совершаются одним из супругов в отношении совместно нажитого недвижимого имущества. Согласно ч.3 ст.35 Семейного кодекса РФ, для совершения подобной сделки, супругу необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чьё согласие получено не было, вправе в судебном порядке требовать признания сделки недействительной. Кроме того, в регистрации подобной сделки и прав из неё должно быть отказано. Покупателю необходимо учесть данное обстоятельство и в случае необходимости потребовать от продавца предъявления нотариально заверенного согласия другого супруга.
В-пятых, аналогичная особенность имеется при отчуждении доли в праве собственности на недвижимость. В этом случае действует установленное в ст.250 ГК правило, согласно которому при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные дольщики имеют преимущественное право покупки продаваемой доли на условиях, на которых она продаётся. Поэтому продавец доли обязан известить остальных дольщиков о намерении продать свою долю, и только если остальные долевые собственники откажутся от права преимущественной покупки либо в течение месяца не приобретут продаваемую долю, продавец вправе продать долю любому постороннему лицу. Наиболее надёжным способом извещения остальных дольщиков о намерении продать долю является передача заявления через нотариуса в порядке, предусмотренном ст.86 Основ законодательства РФ «О нотариате». Кроме того, возможно извещение заказным письмом с уведомлением, либо личное вручением извещения в письменной форме, в присутствии свидетелей и с подписью дольщика о получении извещения. Соответственно, предъявления именно этих документов необходимо потребовать покупателю от продавца доли в недвижимости.
В том, случае, если покупатель заключает сделку продажи недвижимости без принятия мер к выяснению всех обстоятельств, которые бы свидетельствовали о наличии либо отсутствии у продавца права на отчуждение недвижимости, в том числе без совершения действий и истребования документов, которые перечислены выше, такой покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем недвижимости в смысле ст.302 ГК.
Добросовестным является приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что продавец не имел права отчуждать недвижимое имущество, поскольку не являлся действительным собственником (носителем правового титула). Признание покупателя недвижимости, приобретённой от неправомочного продавца, добросовестным приобретателем в некоторых случаях может оказаться весьма необходимым для защиты прав покупателя на приобретённое таким образом имущество. Так, согласно ст.302 ГК, действительный собственник имущества (носитель правового титула) вправе истребовать это имущество от добросовестного приобретателя только в том случае, если первоначально это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (например, утрачено либо похищено).
В договоре продажи недвижимости существенным является условие о цене (ст.555 ГК).
Согласно ст.432 ГК, существенным условием любого договора является условие о его предмете. Определение предмета в договоре, заключённом по поводу недвижимости, имеет особое значение и подчинено дополнительным правилам. Объясняется это тем, что, как уже отмечалось, каждый объект недвижимости обладает рядом уникальных индивидуализированных признаков, благодаря которым данные объекты всегда отличаются друг от друга. Статья 554 ГК закрепляет правила определения предмета в договоре продажи недвижимости. Однако данной нормой целесообразно руководствоваться и при заключении иных сделок с недвижимостью.
Согласно данной статье, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество. При отсутствии соответствующих данных, договор не считается заключённым. Как правило, в договоре необходимо указывать: адрес объекта недвижимости, расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, назначение недвижимости, площадь (жилая, общая), этажность, количество комнат.
Согласно ст.558 ГК, существенным условием такого договора является указание на лиц, которые в соответствии с законом имеют право пользования данным жилым помещением. Согласно ст.127 Жилищного кодекса РСФСР, а также ст.292 ГК РФ, правом пользования жилым помещением обладают члены семьи собственника жилого помещения, если они проживают в данном жилом помещении. Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме, причём, как правило, с составлением одного документа, подписанного сторонами (ст.550, 651, 674 ГК). Это означает, что заключение таких сделок (а именно, договора продажи недвижимости, договора аренды здания или сооружения) путём обмена документами (оферта и акцепт) не допускается.
Обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью не требуется (за исключением завещания недвижимого имущества), однако возможно добровольное, основанное на согласии сторон, облечение сделки в нотариальную форму.
Стоит отметить, что подобная мера никогда не помешает: нотариус не только удостоверяет подписи сторон под договором (что позволяет сделать вполне определённый вывод о воле сторон), но и проверяет дееспособность сторон, а также законность самой сделки. Кроме того, нотариальная форма сделки облегчает процесс регистрации прав на недвижимое имущество: при наличии нотариально заверенной сделки в регистрирующий орган не требуется представлять заявление действующего правообладателя (продавца, арендодателя) о регистрации возникшего на основании сделки права.
Согласно ст.433 ГК, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации. К договорам, которые подлежат регистрации, относятся: договор продажи жилого помещения (ст.558 ГК), договор продажи предприятия (ст.560 ГК), договор дарения (ст.574 ГК), договор отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 ГК), договор об ипотеке (ст.339 ГК), договор аренды здания или сооружения на срок свыше одного года (ст.651 ГК), договор аренды предприятия (ст.658 ГК).
Из смысла и содержания действующего законодательства вытекает, что регистрация сделки и регистрация прав на недвижимое имущество являются разными по своей правовой природе явлениями. Требование о регистрации сделки касается лишь некоторых сделок, которые прямо указаны в ГК РФ. По сути, регистрация сделки является самостоятельной стадией, прохождение которой обязательно для того, чтобы сделка считалась заключённой. Это означает, что права и обязанности у сторон сделки возникают только после её регистрации, поэтому нельзя требовать исполнения сделки, которая подлежит регистрации, но ещё не была зарегистрирована.
Однако важно подчеркнуть, что оформление в простой письменной либо нотариальной форме сделки, которая требует государственной регистрации, возлагает на стороны обязанность зарегистрировать данную сделку. Каждая из сторон вправе в судебном порядке требовать как принудительного исполнения этой обязанности, так и компенсации убытков, возникших по причине неисполнения данной обязанности другой стороной. Так, согласно ст.165 ГК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме (простой письменной с составлением одного документа, подписанного сторонами), но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. При предъявлении указанного требования в судебном порядке, необходимо воспользоваться положениями главы 13 ГПК РФ и одновременно с подачей иска подать ходатайство о принятии мер по обеспечению иска в виде приостановления и запрещения государственной регистрации сделок с соответствующим недвижимым имуществом. В противном случае, ответчик может, намеренно затягивая судебный процесс, заключить и зарегистрировать другую сделку по поводу того же недвижимого имущества, что сделает практически невозможным исполнение судебного решения о регистрации сделки.
В отличие от регистрации сделки, которая относится к стадии заключения сделки, регистрация прав на недвижимое имущество относится к стадии исполнения сделки, предметом которой является отчуждение недвижимого имущества (продажа, дарение, мена). Дело в том, что предметом подобной сделки является передача права собственности на недвижимое имущество. Однако согласно ст.223 ГК РФ, в тех случаях, когда переход права на имущество подлежит регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает только с момента такой регистрации, а не с момента передачи вещи. Поэтому обязательство продавца передать вещь в собственность должно считаться полностью исполненным только в тот момент, когда право собственности покупателя будет зарегистрировано. Согласно ст.551 ГК, в случае, когда одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость (отказывается подать заявление, либо представить необходимые для регистрации документы), суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации права собственности. При предъявлении данного требования в судебном порядке, целесообразно одновременно заявить ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на недвижимое имущество с целью исключения возможности заключения продавцом второй сделки по поводу одного и того же имущества.
Таким образом, регистрация права собственности приобретателя недвижимости является необходимой стадией исполнения любого договора, по которому осуществляется отчуждение недвижимости, тогда как регистрация сделки требуется только в случаях, прямо предусмотренных законом (например, при продаже жилых помещений). В том случае, когда применительно к одной сделке требуется как регистрация самой сделки, так и регистрация прав из неё, оба регистрационных действия могут быть совершены одновременно (если сделка предусматривает немедленную передачу недвижимой вещи). Однако нередко договор предусматривает, что недвижимость подлежит передаче не сразу, а по истечении определённого срока после заключения договора. Тогда сначала происходит регистрация сделки, затем недвижимость по акту приёма-передачи передаётся покупателю, после чего регистрируется право собственности покупателя.
15 страниц
76% уникальность
2013 год
21 просмотров
